近日，第二批公募REITs正式面向公眾投資者發(fā)售。雖然第二批僅有兩支分別為華夏越秀高速REIT（180202.SZ）和建信中關(guān)村(000931,股吧)產(chǎn)業(yè)園REIT（508099.SH），但卻銷售火爆，原定為11月29日和30日兩天的募集，在11月29日由于銷售告罄提前結(jié)束。2只公募REITs合計募集資金超過170億元，建信中關(guān)村、華夏越秀高速公眾投資者獲配率只有2.58%、2.74%左右。
第二批火爆的同時，第一批公募REITs也開始走出頹勢，多數(shù)都實現(xiàn)了上漲，REITs的春天來了嗎？
01
第二批REITs銷售火爆
在上周進行的網(wǎng)下認購中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園和華夏越秀高速兩只公募REITs的網(wǎng)下認購倍數(shù)分別達到56倍和44倍，遠超第一批REITs平均認購倍數(shù)則為8倍。個人投資者和機構(gòu)投資者對于第二批REITs都有著極大的熱情，銷售著實火爆。
華夏越秀高速，包含的基建項目是漢孝高速公路，由漢孝高速公路主線及漢孝高速公路機場北連接線兩部分組成。項目整體預(yù)計募集金額19.55億元，發(fā)行份額3億份，實際分紅占可供分配金額比例不低于90%，特許經(jīng)營權(quán)到期日為2036年12月9日。
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，包含的基建項目為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目。整體基金預(yù)計募集26.12億元，發(fā)行份額9億份，實際分紅占可供分配金額比例不低于90%。
從配售結(jié)果看，有意購買者眾多，剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT擬認購數(shù)量總和為27.841億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍；建信中關(guān)村REIT擬認購總量為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。
除了認購數(shù)量眾多外，認購機構(gòu)報價也較高，基本貼近詢價公告的上限。
華夏越秀高速報價區(qū)間為6.512元/份—7.499元/份，剔除無效報價后，網(wǎng)下投資者報價中位數(shù)為7.499元/份，加權(quán)平均數(shù)為7.301元/份，發(fā)售價格為7.100元/份。
建信中關(guān)村，報價區(qū)間為2.851元/份-3.350元/份，剔除無效報價后，網(wǎng)下投資者報價中位數(shù)為3.350元/份，加權(quán)平均數(shù)為3.335元/份，發(fā)售價格為3.200元/份。
兩支REITs的發(fā)售價格都屬于報價區(qū)間的高位，有觀點認為，之所以當下出現(xiàn)認購火爆的局面，是因為第一批公募REITs的示范作用。
02
公募REITs表現(xiàn)高于預(yù)期 受到投資者熱捧
第二批火爆的同時，第一批公募REITs也迎來了好消息。截至12月1日收盤，首批9只公募REITs，除平安廣州廣河外，其余8只公募REITs全部實現(xiàn)溢價。
分析人士表示，自今年6月，首批公募REITs發(fā)售以來，REITs基金總體上保持穩(wěn)定二級市場，雖然沒有大漲但也未大跌，這給了不少持幣觀望的機構(gòu)投資者信心，認為公募REITs有利可圖。
而另一方面，在近期，公募REITs也開始了分紅，且分紅水平高于預(yù)期。而這也成為此次二批公募REITs認購火熱的原因之一。
在本月，中航首鋼綠能 、中金普洛斯和博實蛇口產(chǎn)園分別發(fā)布了分紅公告。本次可供分配現(xiàn)金流的期間為 2021 年 6 月 8 日-2021 年9 月 30 日，每 10 份基金份額分別分紅 5.15元 、0.52元和0.274元。權(quán)益實際分紅比例分別為 100%、 95%和90%。
根據(jù)興業(yè)證券(601377,股吧)的測算，按照發(fā)行價格，中航首鋼綠能 、中金普洛斯和兩REITs的年化現(xiàn)金流分派率分別高于上市預(yù)測值 52.83%和 0.74%，但由于當前價格較發(fā)行價格均大幅上漲，按照當前價格下的 2021 年化現(xiàn)金流分派率分別為 9.29%和 3.59%，較上市時分別為 8%和4.45% 的預(yù)期指標，中航首鋼綠能增加 1.29%，中金普洛斯下降 0.86%。
總體上看，第一批公募REITs表現(xiàn)好于預(yù)期，分紅比例也高于預(yù)期，對于投資者來說賺錢效益最為關(guān)鍵，表現(xiàn)較好的產(chǎn)品，自然容易受到投資者歡迎。
而另一方面，政策方面方面最近接連傳出利好消息，也助推第二批公募REITs的銷售。
11月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，同意保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，即基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。
11月23日，在上海市政府舉行的新聞發(fā)布會上，上海市發(fā)展改革委二級巡視員金瑜表示，上海將重點推進本市保障性租賃住房REITs試點工作，加強與企業(yè)的溝通對接，加快項目培育，在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運行的前提下，積極爭取本市項目成功納入REITs試點。
03
公募REITs的成長空間
從個人投資者角度看，REITs代表著一種低風(fēng)險低收益的理財產(chǎn)品。盈利水平介于銀行存款和低風(fēng)險理財產(chǎn)品之間。
貝塔咨詢數(shù)據(jù)顯示，過去二十年以來，亞洲REITs總回報率為6.39%，收益中的42%來自于資本利得的貢獻，58%來自于股利收益的貢獻，年化的股利收益率為3.72%。由于亞洲的REITs主要集中與日本和新加坡，兩者都屬于低利率國家，REITs的低風(fēng)險受到了投資者偏愛。
在2020年，受到疫情影響亞洲REITs普跌，當下已經(jīng)開始回升。日本REITs，1-6月平均的股價升幅達到23.1%，平均的總回報率25.4%，收復(fù)了疫情沖擊的損失。中國香港REITs，1-6月平均的股價升幅為10.3%，平均的總回報率為14.0%。新加坡REITs由于疫情期間受沖擊最小，所以2021年的回升幅度也較小，1-6月平均的股價升幅為5.9%。
整體看，REITs作為一種投資手段，具有極強的保值屬性。
從近期數(shù)據(jù)看，雖然國內(nèi)的REITs試點止步于基建項目，但在全球范圍內(nèi)基建REITs也表現(xiàn)不俗。
貝塔咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-2021年6月底的18個月里，總回報率最高的是自存?zhèn)}類REITs，累計的總回報率達到54.0%；其次是獨屋出租REITs，過去18個月累計的總回報率為35.8%；第三是數(shù)據(jù)中心REITs，累計的總回報率為34.8%；工業(yè)/物流地產(chǎn)REITs的累計總回報率也達到33.6%；基建類REITs的累計回報率為29.7%。
整體看，基建類REITs的收益率在30%左右，但當下，國內(nèi)的基建類REITs還難以達到這個水平。截至12月1日，國內(nèi)首批的九支公募REITs的收益率在17%左右，遠低于29.7%的平均水平。當然，國內(nèi)的REITs運轉(zhuǎn)時間較短，時間跨度拉長也有可能追平平局水平。
此外，更多的基建項目也在等待上馬，如天順風(fēng)能(002531,股吧)再一次電話會議中表示，會考慮發(fā)行REITs，中國電力的火電類REITs也已經(jīng)發(fā)行，發(fā)電行業(yè)有望加入REITs大軍。
對于REITs的未來發(fā)展，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理張湜也表示，我國2020年GDP總量為101.6萬億元，參考美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP總量5%-15%的比例測算，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億至12萬億元，長期發(fā)展前景看好。
