從北京地鐵10號(hào)線的安貞門(mén)站出來(lái)，步行8分鐘，就可以看見(jiàn)一座公寓，門(mén)口的牌匾上寫(xiě)著“樂(lè)乎公寓”四個(gè)大字，門(mén)面不大，但進(jìn)門(mén)后，身穿灰色西裝的管家會(huì)熱情的上前打招呼，并端上一杯熱茶。
這是知名租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)樂(lè)乎公寓11月新開(kāi)的一家門(mén)店，200套房源在短時(shí)間內(nèi)就已滿租。這家門(mén)店的特別之處在于地段，北三環(huán)，奧體中心，而且周邊有地鐵、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲，有過(guò)北京租房經(jīng)驗(yàn)的人可以立刻感受到，這個(gè)地方住起來(lái)十分方便。
眾所周知，北京是一個(gè)寸土寸金的地方，在核心地段批量增加租賃房源是很少見(jiàn)的事情，不過(guò)，這種情況正在得到改善，隨著租賃行業(yè)迎來(lái)政策性紅利，核心地段的租賃房源顯著增加。
租賃行業(yè)正在迎來(lái)歷史性機(jī)遇，這一點(diǎn)，樂(lè)乎公寓集團(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意深有體會(huì)，下半年以來(lái)，樂(lè)乎運(yùn)營(yíng)的房源數(shù)量加速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2021年低，樂(lè)乎運(yùn)營(yíng)的公寓數(shù)量預(yù)計(jì)將突破7萬(wàn)間。
核心地段的租賃房源供給顯著增加
6月新拓2316間房，8月簽約突破2100間，11月開(kāi)業(yè)4個(gè)門(mén)店，下半年以來(lái)，樂(lè)乎的房源規(guī)模正在加快增長(zhǎng)。
對(duì)此，羅意表示，2020年疫情導(dǎo)致行業(yè)投資量不大，今年年初，租賃市場(chǎng)整體向好，社會(huì)投資開(kāi)始涌進(jìn)租賃行業(yè)，所以房源數(shù)量增加，不過(guò)，今年簽約整體呈現(xiàn)出不平衡的特點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，這一輪房源增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出前所未有的新變化，羅意認(rèn)為，跟往年相比，今年房源增長(zhǎng)非常有質(zhì)量，這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是合規(guī)性強(qiáng)，二是資產(chǎn)方與運(yùn)營(yíng)方直接對(duì)接，三是很多項(xiàng)目來(lái)自于核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量更好。
“往年，我們很難想象在亞運(yùn)村核心區(qū)這樣的地方能落項(xiàng)目，但今年這種現(xiàn)象很普遍。”羅意表示，今年樂(lè)乎在金融街(000402,股吧)、建國(guó)門(mén)、延靜里、建外SOHO都有項(xiàng)目，有些已經(jīng)入市招租，有些處于裝修階段，預(yù)計(jì)稍后會(huì)入市。
在核心區(qū)域釋放租賃房源，對(duì)于北京的租房人群來(lái)講，無(wú)疑非常利好，也從側(cè)面說(shuō)明，租賃行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越規(guī)范和成熟。
變化后背離不開(kāi)政策的推動(dòng)，羅意表示，隨著租賃政策越來(lái)越具備實(shí)操性，更多機(jī)遇也逐漸釋放，從樂(lè)乎拓展的房源類型看，大部分是保障性租賃房源。
截至目前，樂(lè)乎參與過(guò)城中村改造工程、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、“職住平衡”項(xiàng)目及地方人才工程項(xiàng)目。今年9月，樂(lè)乎中標(biāo)了北京大興區(qū)三間房項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要面向基層工作者和藍(lán)領(lǐng)人群，預(yù)計(jì)2021年底分批投入使用。
政策之外，社會(huì)對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)價(jià)值的認(rèn)知也不斷提高，羅意表示，從房地產(chǎn)增量到存量的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，人們開(kāi)始真正關(guān)注資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值，很多資方想要借住專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的力量來(lái)提升資產(chǎn)價(jià)值。
租賃運(yùn)營(yíng)價(jià)值凸顯
質(zhì)量和品牌，這是羅意在總結(jié)2021年時(shí)強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)關(guān)鍵詞。
雖然行業(yè)有很多機(jī)會(huì)，但在羅意看來(lái)，品質(zhì)比數(shù)量更重要，樂(lè)乎更強(qiáng)調(diào)單個(gè)項(xiàng)目的盈利能力。
這種認(rèn)知來(lái)自于他在實(shí)際工作中的體會(huì)，去年疫情以來(lái)，辦公和商業(yè)等資產(chǎn)的坪效表現(xiàn)差強(qiáng)人意，反而長(zhǎng)租在疫情期間表現(xiàn)出一種非常強(qiáng)勁的穿越周期的能力，在各種政策不斷出臺(tái)的背景下，人們對(duì)長(zhǎng)租的布局更有信心。
而隨著各類資產(chǎn)增多，業(yè)內(nèi)逐漸認(rèn)識(shí)到長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值，這主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，一是通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，但更重要的是第二點(diǎn)，即通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升，這是衡量運(yùn)營(yíng)能力的更高標(biāo)準(zhǔn)。
“接下來(lái)的一兩年里，把單一項(xiàng)目做透，從能力上建立起競(jìng)爭(zhēng)壁壘。”這是樂(lè)乎接下來(lái)的方向，不過(guò)，羅意也坦誠(chéng)，這是個(gè)比較艱難的過(guò)程，會(huì)很痛苦，但這是向上走的必經(jīng)過(guò)程。
“這是一種比較抽象的能力，對(duì)企業(yè)組織自身而言，是一種向產(chǎn)業(yè)鏈上游走的能力，對(duì)應(yīng)的是議價(jià)能力的提升和話語(yǔ)權(quán)的上升，我們要在能力逐步完善的過(guò)程中做更好的案例，有更強(qiáng)的溢價(jià)能力。”
為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，樂(lè)乎進(jìn)行了品牌梳理，即把項(xiàng)目劃分到不同的品牌下面，同時(shí)，在新項(xiàng)目的打造方面，進(jìn)行了更嚴(yán)格的要求。用羅意的話來(lái)說(shuō)，樂(lè)乎今年主要工作就是圍繞品牌引領(lǐng)和“質(zhì)在量先”來(lái)展開(kāi)。
“可能在接下來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我們都會(huì)沿著既定的道路進(jìn)行有質(zhì)量的增長(zhǎng)。”羅意表示，經(jīng)過(guò)五六年的快速發(fā)展，包括也遇到了外部經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，租賃行業(yè)到了一個(gè)節(jié)點(diǎn)，梳理好過(guò)去的積累，為下階段做更長(zhǎng)期的布局。
截止目前，樂(lè)乎已擁有眾多公寓品牌，包括服務(wù)于集中式白領(lǐng)公寓的樂(lè)乎公寓和樂(lè)乎青年社區(qū)，企業(yè)服務(wù)公寓樂(lè)乎起程，分散式公寓樂(lè)乎大家，據(jù)羅意透露，樂(lè)乎還會(huì)相繼推出高端公寓品牌芷岸和懷庭。據(jù)悉，懷庭按五星公寓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，服務(wù)對(duì)象主要是中高端塔尖人群的居住需求。
未來(lái)增長(zhǎng)的方向
今年，租賃行業(yè)出臺(tái)了很多政策，通過(guò)土地、金融、財(cái)稅政策支持，提升保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)速度。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，2021年1-9月，全國(guó)已開(kāi)工保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%。
“對(duì)于所有從業(yè)者來(lái)講都是一個(gè)歷史性的一個(gè)機(jī)遇。”羅意認(rèn)為，這種機(jī)遇主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是各地政府規(guī)劃了保障性租賃住房的供應(yīng)計(jì)劃，二是各類存量資產(chǎn)獲準(zhǔn)進(jìn)入租賃領(lǐng)域，前者偏向民生，后者偏向市場(chǎng)化。
對(duì)于參與機(jī)會(huì)，羅意認(rèn)為，隨著各地的政策越來(lái)越細(xì)化，租賃機(jī)構(gòu)的參與機(jī)會(huì)越來(lái)越多。
在他看來(lái)，存量房源的確有巨大空間，尤其對(duì)一些核心地段的資產(chǎn)，因?yàn)榈囟伪容^稀缺，資產(chǎn)價(jià)格較高，需要較高的運(yùn)營(yíng)能力，不過(guò)，保障性租賃住房會(huì)有更大的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
“接下來(lái)我們絕大部分要去參與保障性租賃住房，根據(jù)政府規(guī)劃，每個(gè)城市在十四五期間都有幾十萬(wàn)的房源供給量。”羅意表示，這也契合了共同富裕的精神，租賃作為民生行業(yè)，我們會(huì)在基本的商業(yè)邏輯下盡可能的參與其中。
對(duì)于2022年，羅意認(rèn)為，首先是保持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，也在考慮下一輪融資的可能性，但更重要的是做品牌深耕，各個(gè)品牌線實(shí)現(xiàn)有序增長(zhǎng)。
此外，羅意希望樂(lè)乎在兩個(gè)業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)大的突破，一是資管線，樂(lè)乎在運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)足夠?qū)I(yè)，接下來(lái)希望能建立起商業(yè)模型，從前期定位到利潤(rùn)預(yù)期，建立一套對(duì)資產(chǎn)管理的盈利模型，服務(wù)于資產(chǎn)方。
二是摸索出和地方平臺(tái)批量化發(fā)展保障性租賃住房的路徑，基于樂(lè)乎已經(jīng)和多個(gè)政府合作的各類租賃住房的經(jīng)驗(yàn)，尋找業(yè)務(wù)批量增長(zhǎng)的可能。
