近日，萊寶高科(002106,股吧)發(fā)布公告，公司召開董事會(huì)審議通過了《關(guān)于公司合作開展南山工廠城市更新改造項(xiàng)目的議案》。值得關(guān)注的是，該議案的表決結(jié)果為：同意11票，反對(duì)1票，棄權(quán)0票。
獨(dú)董蔣大興投出反對(duì)票并提出五點(diǎn)疑問，他表示，南山工廠改造項(xiàng)目現(xiàn)有房屋賬面價(jià)值涉及補(bǔ)償額的確定，但該價(jià)值部分缺乏資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告佐證；土地使用權(quán)價(jià)值和置換房屋部分價(jià)值的確定僅有咨詢報(bào)告無評(píng)估報(bào)告；現(xiàn)有開發(fā)合作模式實(shí)質(zhì)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地價(jià)值的溢價(jià)收益未予充分考量。
項(xiàng)目現(xiàn)有開發(fā)合作模式的實(shí)施主體具有不確定性、最終實(shí)施主體的履約能力難以判斷；以及項(xiàng)目合作方案的總投入、合作對(duì)方的總收益、合作回報(bào)條款的公平性、合作風(fēng)險(xiǎn)和收益的可控性等均存在不同程度的不確定性，因此，本人難以對(duì)該議案予以支持。
公開信息顯示，蔣大興曾任職于湖南省邵陽市中級(jí)人民法院，歷任南京大學(xué)法學(xué)院助教、講師、副教授、教授、副院長、北京大學(xué)法學(xué)院研究員、北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，2016年5月至今任萊寶高科獨(dú)立董事。
據(jù)了解，議案涉及南山工廠位于深圳市南山區(qū)西麗街道高新北二道29號(hào)，屬于深圳高新區(qū)北區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造區(qū)域。面積達(dá)1.21萬平方米,土地剩余年限約22年，系萊寶高科于1998年6月通過協(xié)議受讓獲得，并為此支付費(fèi)用364.98萬元。
1999年12月，萊寶高科在該地投資建設(shè)了一棟面積為1.86萬平方米的框架式高科技廠房，該廠房自2001年5月起竣工投入自用。2015年底，因萊寶高科生產(chǎn)線布局調(diào)整，該宗土地及房產(chǎn)資產(chǎn)至今一直處于閑置狀態(tài)。
截至2020年12月31日，該地土地使用權(quán)賬面原值為364.98萬元，賬面凈值為50.69萬元；建設(shè)于該地的1棟高科技廠房的賬面原值為3660.58萬元，賬面凈值為380.24萬元。
萊寶高科公告表示，公司如自主投資完成南山工廠城市更新改造項(xiàng)目面臨投資金額巨大、投資回收期長等問題，考慮到項(xiàng)目的特殊性與公司相關(guān)情況，萊寶高科選擇與正中投資集團(tuán)有限公司（下稱“正中集團(tuán)”）共同合作，采取整體拆除重建方式實(shí)施城市更新改造，更新方向?yàn)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），實(shí)施周期預(yù)計(jì)需要4~5 年。
本次合作開發(fā)搬遷物業(yè)的補(bǔ)償原則為產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，即正中集團(tuán)或項(xiàng)目公司按約定向公司交付城市更新改造后新建物業(yè)（簡稱“回遷物業(yè)”）2.03萬平方米及支付貨幣補(bǔ)償1.5億元、改造后的停車位50個(gè)。據(jù)萊寶高科財(cái)務(wù)部初步測算，該項(xiàng)目處置稅前收益約5.3億元。
資產(chǎn)評(píng)估方面，萊寶高科聘請(qǐng)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)南山工廠土地使用權(quán)、公司擬獲得的回遷研發(fā)用房及地下車位分別使用剩余法、收益法預(yù)估了其市場價(jià)值并出具了相關(guān)咨詢報(bào)告。估值結(jié)論顯示，萊寶高科南山工廠土地使用權(quán)市場價(jià)值約為5.38億元，公司擬獲得的回遷研發(fā)用房及地下車位市場價(jià)值為5.45億元。
此外，萊寶高科在公告中披露，合作方正中集團(tuán)實(shí)控人為鄧學(xué)勤，公司以不動(dòng)產(chǎn)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為核心，其經(jīng)審計(jì)的截止2020年12月31日總資產(chǎn)約為618.96億元，2020年度營業(yè)收入約為58.25億元。
截至公告發(fā)布日，萊寶高科與正中集團(tuán)尚未簽署相關(guān)協(xié)議文件，該項(xiàng)目對(duì)萊寶高科2021年的經(jīng)營業(yè)績無影響，對(duì)后續(xù)年份的經(jīng)營業(yè)績影響存在一定的不確定性。
