來源:智通財經
近年以來，上市成功的融資之熱吸引了越來越多的物業公司赴港，趕在2021年的末尾，來自四川省成都市的德商產投服務集團有限公司，于11月26日通過港交所上市聆訊，并已于11月30日開啟招股流程，申萬宏源香港為其獨家保薦人。
據了解，此次IPO德商產投服務擬全球發售1.50億股股份，其中國際發售1.35億股股份、香港發售1500萬股股份，預期股份將于2021年12月17日于聯交所主板掛牌上市。從發售價來看，公告顯示，德商產投服務預期最高發售價不超過每股1.46港元，且不低于每股1.10港元;由此來看，其募資額將不超過2.19億港元。
背靠母企德商集團，在管面積大幅增長
招股書顯示，德商產投服務是一家位于四川省成都市的領先物業管理服務和商業運營一體化服務提供商，致力于為中高端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。
在2021年「中國物業服務百強企業」中，德商產投服務排名第54位，同時被中國指數研究院評為「中國高端物業服務領先企業」，還獲評為中國西部物業服務50強企業及成都市物業服務10強企業等。
截至2021年5月31日，德商產投服務在管建筑面積約為420萬平方米，其中在管住宅物業和在管非住宅物業的總建筑面積分別約為190萬平方米和230萬平方米，分別占德商產投服務在管建筑面積的44.7%和55.3%。
從增長速度來看，德商產投服務的在管建筑面積由2018年的約53.35萬平方米增加至2020年的約383.46萬平方米，年復合增長率約為175.7%;合約建筑面積由2018的約130萬平方米增加至2020年的678萬平方米，年復合增長率約為128.7%。
我們能夠看到，在2020年之前，德商產投服務的體量相對還是較小，而在2020年，不管是在管面積還是項目數量上，均迎來巨大的飛躍，年復合增長率更是驚人。
值得一提的是，截至2020年12月31日，德商產投服務在管物業中的3項物業為成都中高端住宅物業，此外，公司簽約項目中的7個項目為成都中高端住宅物業。自2018年起，德商產投服務逐步進入廣東省、江蘇省和云南省等物業管理市場，向當地銷售案場提供增值服務。
而就財務數據而言，2018-2020年及2021年前5個月，德商產投服務的收益分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.28億元及8915.9萬元;同期利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元。
從收入結構上來看，往績中該公司大部分收益產生自德商集團。2018-2020年及2021年首五月，來自德商集團的收益分別占53.4%、51.0%、47.3%及38.8%。此外，同期物業管理服務收益的100%、100%、68.8%及43.4%分別產生自德商集團開發的物業。
可以說，德商產投服務的起步也由母企“扶上馬”，而近年以來，母企所貢獻收入比例持續下降，也展現了公司開始逐步“獨立行走”的發展趨勢。對此，公司表示，德商集團所開發物業提供物業管理服務貢獻的收益百分比下降，主要歸因于其持續戰略性地將物業管理組合擴展至其他第三方物業開發商及收購中能集團。
物管行業悄然生變，德商產投服務如何突圍?
智通財經APP了解到，在過去的幾年中，地產企業分拆物管公司上市似乎成為了流行趨勢，上市環境相對寬松的港股市場則成為了重要登陸地點。截至2021年10月，A+H物業管理上市公司已達57家，其中港股上市物管公司53家，A股4家，而2019年和2020年是物業管理公司上市密集期。
在如火如荼的上市潮中，物管行業的格局正在悄然生變。2020 年自出臺“三條紅線”、“兩集中”等政策以來，房地產開發處于地產調控負向周期，個別房企資金壓力較大，市場對于新房增量出現擔憂，物業管理板塊也因此表現不佳。
與此同時，物管行業的業態發生了極其重大的改變，主要體現在地產開發和物業管理脫鉤，物業管理行業的獨立性持續增強，“扶上馬，送一程”的歷史階段已經結束。
對此，德商產投服務似乎有著自己對行業的理解和獨特優勢。首先，公司植根于中國西南地區的經濟發展引擎成渝城市群，同樣是國家大力發展的經濟區，其基本盤卻避開了競爭激烈的長三角、一線沿海等城市，以此形成了差異化競爭。對此，公司曾表示，其目標是聚焦川渝，深耕西部，并布局全國市場。
其次，德商產投服務的業務也開始往多元化方向發展，迎合住宅物業、街區及其他商業物業、工業產業園和寫字樓等多種類型物業客戶的不同需求提供服務，各個業態的融合也將為其帶來更多的收入來源。同時，公司計劃繼續在系統性工作流程和技術上投入大量資源，以支持其增長戰略、提高生產力及為客戶帶來更好的體驗。
再者，公司逐漸擺脫對母企的依賴，堅守立足四川積極外拓的發展策略，不僅實現了區域上的外拓，更持續對第三方進行拓展，業務結構趨于優化，這也是公司近年以來能夠高速成長的重要原因。
面對收并購而來的第三方，以中能集團為例，德商產投服務于2020年8月收購了中能集團，以擴大業務組合，盡管收購后者之后的2019、2020年，公司的整體毛利率及純利率有所下降，但中能集團已于2020年內轉為盈利，以此也能側面驗證德商產投服務的資源整合能力。
我們能夠看到，在資本市場審慎對待物管企業時，不變的依然是投資者對企業成長性的考量。而物管企業的增速來自于行業整體規模的擴大，來自于企業在行業市占率的提升，也來自于效率提升帶來的盈利能力提升，以及服務滿意度提升基礎上增值服務的進步，這些都將是德商產投服務上市后待努力的方向。
