安家廣州的計劃被擱置一年之后，最近小琴準(zhǔn)備重新啟動看房模式。
令小琴蠢蠢欲動的是近來頻繁接到的房產(chǎn)中介電話，據(jù)他們透露，廣州房貸利率已經(jīng)連降幾輪，想買房可以著手準(zhǔn)備了。
遠在北京的小金近來也收到了銀行的放款通知，令小金頗感意外的是，從去年10月買房到現(xiàn)在，放貸時間比銀行預(yù)計的提早了三個月。
房貸，終于不再“卡脖子”。
過去一年，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)金融政策牢牢掐住了房企的“七寸”，不少企業(yè)陷入一潭死水的境地，等不來資金的及時注入，脆弱的資金鏈瀕臨斷裂。
去年年底以來，金融政策層面暖風(fēng)頻吹，行業(yè)平靜的湖面泛起久違的微瀾。進入2022年，樓市調(diào)控再度松綁，房企收并購貸款不再計入三道紅線，近日招商蛇口(001979)30億元并購票據(jù)的成功注冊，也為深陷至暗時刻的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一絲曙光。
如今，銷售端個貸利率下調(diào)、額度放松、放款提速，企業(yè)端迎來資金“活水”，雙向奔赴的利好能否改寫行業(yè)頹勢？
01
房貸松動遍地開花
時間邁過2022的門檻，房地產(chǎn)市場也迎來新的變化，多城傳來房貸放松的消息。
90度地產(chǎn)從北京多家中介和銀行了解到，部分房貸放款提速，自去年9月完成批貸的購房者，已陸陸續(xù)續(xù)接到了放款通知。與之前4-6個月的放款周期相比，放款周期大幅縮短。
某大型商業(yè)銀行個貸經(jīng)理表示，受益于年初額度充足，現(xiàn)在純商貸大概半個月就能放款，組合貸方面，最快在1個月的時間內(nèi)放款。
放款提速的還有上海，據(jù)悉，個人材料充分的情況下，銀行放款時間在1個半月之內(nèi)，而此前，上海房貸審批周期大概2個月，放款時間則在4-6個月。
相較之下，廣州和重慶等城市則出現(xiàn)了更為實質(zhì)性的利好。
90度地產(chǎn)通過調(diào)查廣州的房貸情況發(fā)現(xiàn)，包括中國銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、廣發(fā)銀行等在內(nèi)的多家銀行下調(diào)了首套房貸利率，環(huán)比2021年12月降了5-20BP，二套房貸利率則降了10BP左右。
其中，四大行中，首套房貸利率較低的是中國銀行和建設(shè)銀行。
建設(shè)銀行個貸經(jīng)理告訴90度地產(chǎn)，目前首套房利率，最低可以做到5.65%，放款速度也從半年，縮短至1個月左右。“現(xiàn)在二手房交易量不是很大，放貸不像去年管控那么嚴(yán)。”
房貸松動為小琴這樣的剛需族提供了巨大的購房動力，“以前房價漲、房貸利率也漲，現(xiàn)在房價平穩(wěn)，房貸利率也下降了，能節(jié)省不少購房成本。”小琴說。
在重慶，剛需購房者以及有按揭需求的改需購房者，同樣迎來福音——首套房和二套房房貸利率，普遍下調(diào)了10個基點。自去年8、9月巔峰時期以來，重慶大部分銀行首套房貸利率已下調(diào)了30個基點，二套下調(diào)了20個基點。
事實上，在監(jiān)管層連續(xù)提出要“維護住房消費者合法權(quán)益”后，全國房貸市場正在積極調(diào)整，貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2021年12月，其監(jiān)測的103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點，房貸平均放款周期減少至57天，較上月縮短11天。
02
并購貸款浮出水面
2022年開局，房地產(chǎn)便迎來一則重磅消息——房企收并購貸款不再計入“三條紅線”，并強勢帶動地產(chǎn)股連日大漲，12日，地產(chǎn)行業(yè)火速迎來首筆并購類債券的成功注冊。
90度地產(chǎn)從多家銀行了解到，確實已收到監(jiān)管針對鼓勵并購貸款的相關(guān)文件，某股份制銀行內(nèi)部人士表示，行內(nèi)已開始響應(yīng)相關(guān)政策，加大涉房貸款的投放力度。
“在今年嚴(yán)苛的貸款要求下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的開發(fā)貸、優(yōu)質(zhì)項目的并購貸款門檻較高，風(fēng)險更加可控，行內(nèi)也將按照監(jiān)管層的要求，層層把關(guān)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的相關(guān)風(fēng)險。”該人士稱。
不過，由于房地產(chǎn)行業(yè)仍存在較多不確定性，更多銀行對并購貸款等涉房貸款仍持觀望態(tài)度。
某國有大行相關(guān)人士表示，行內(nèi)并未出臺明確的信貸方案，但針對央行提出收并購要求的9家央國企，會加快貸款審批進度。
另一位大型商業(yè)銀行投行部員工也表示，行內(nèi)信貸政策暫未調(diào)整，雖然央行和銀監(jiān)會提出支持收并購中小房企，但更多出于紓困考慮，監(jiān)管及行內(nèi)政策對資金用途的管控并未放松，即便未來調(diào)整信貸政策，用于房地產(chǎn)收并購的額度也不會太大。
整體來看，金融機構(gòu)的意愿并不強烈，多家機構(gòu)人士坦言，涉房貸款還是會很謹(jǐn)慎，2021年一些房企尤其是大型房企違約事件影響深遠，如今房地產(chǎn)市場風(fēng)險還未完全出清，行業(yè)還處于脆弱敏感的狀態(tài)。
與此同時，地方政府在積極協(xié)調(diào)推動轄區(qū)內(nèi)企業(yè)項目端并購。有報道稱，日前廣東省政府召集多家房企開會，與會房企包括奧園集團、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)等國企和民企，會上一些出險企業(yè)介紹了其經(jīng)營情況及項目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次會議意在為國企央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，地方政府的目的在于保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，促進出險企業(yè)項目問題的軟著陸，通過項目收并購，能夠把項目和企業(yè)的風(fēng)險進行分割，在資金封閉運轉(zhuǎn)的情況下，如果有些項目能夠適當(dāng)?shù)挠匈Y金進入，有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進駐，將在很大程度上修復(fù)市場信心。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進預(yù)計，金融政策端的支持，加之政府層面的推動，勢必會加速出險企業(yè)問題項目的收并購交易，而具有央企、國企背景的優(yōu)質(zhì)大型房企將成為本輪并購的主力軍，并將對房地產(chǎn)市場走出困境、化解風(fēng)險起到示范作用。
03
市場“活”起來了嗎？
從房貸“卡脖子”到多地房貸放松，從銀行對房企融資關(guān)閘到首筆并購票據(jù)的成功注冊，從銷售端到融資端，房地產(chǎn)行業(yè)引來資金“活水”，這背后是房企對政策層面激活樓市、促進行業(yè)回暖的期望。
但在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，樓市的回暖首先必須是行業(yè)信心的恢復(fù)，其次涉房金融才能發(fā)揮作用，而目前樓市地市依然偏冷，行業(yè)風(fēng)險還未出清，收并購項目響應(yīng)寥寥，行業(yè)回暖任重道遠。
上述投行人士也表示，目前市場上還沒有看到優(yōu)質(zhì)的并購項目，“雖然當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)項目有并購的需求，但目前并購項目多在觀望階段，并購貸款真正發(fā)揮作用尚需時日。”
據(jù)柏文喜分析，這主要與市場信心和市場心理有關(guān)。
就市場信心而言，長時間的從銷售端到資金端的雙向強力調(diào)控導(dǎo)致了樓市的大幅快速降溫，而市場過冷在導(dǎo)致行業(yè)流動性吃緊的同時，也讓行業(yè)信心大受影響，特別體現(xiàn)在，2021年第三輪土地集中出讓在大幅放寬條件的情況下流拍率依然高企、溢價幅度持續(xù)低位，民營房企退出土拍“群聊”。
去年第四季度以來，涉房金融政策的微調(diào)吹起了行業(yè)回暖的希望之風(fēng)，但柏文喜認(rèn)為，行業(yè)的真正回暖還有賴于行業(yè)信心的恢復(fù)，以及行業(yè)信心向涉房金融領(lǐng)域的有效傳導(dǎo)。而從目前的情況來看，行業(yè)信心短期內(nèi)難以快速恢復(fù)，因此只有涉房金融的寬松和鼓勵項目并購的貸款新規(guī)，很難促使房企開展項目并購。
從市場心理來看，在房企出現(xiàn)流動性危機而非進入破產(chǎn)清算的情況下，項目并購會出現(xiàn)“二手車市場”效應(yīng)。“有資金壓力的房企希望通過出讓比較差的項目換取現(xiàn)金，并憑借相對優(yōu)質(zhì)的項目來實現(xiàn)翻盤，因此一般‘?dāng)[上貨架’的都是不太好的項目，對于優(yōu)質(zhì)項目房企不但有惜售心理，或許還捂得更緊。”
柏文喜稱，收購方希望尋找到更合適的項目，而被收購則大多不愿意將優(yōu)質(zhì)項目輕易或打折賣出，項目在定價上難以達成一致，因此一些房企正在努力尋找到其他解決流動性的方法。
此前有媒體報道，一些優(yōu)質(zhì)房企與出現(xiàn)流動性緊張的房企洽談優(yōu)質(zhì)項目并購事項，但最終并購方以其他途徑解決了流動性問題，收購方案隨之流產(chǎn)。
“在行業(yè)信心未恢復(fù)及‘二手車市場’效應(yīng)之下，有形之手親自下場撮合9家央企房地產(chǎn)公司并購11家民營房企的項目，可謂用心良苦。”但柏文喜提到，下一階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售是當(dāng)務(wù)之急，仍需在“一攬子”政策安排下保障房企現(xiàn)金流，防范風(fēng)險傳染，推動“保交樓”政策的順利實施，重塑行業(yè)信心。
