1月3日，元旦假期最后一天，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告，宣布終止收購(gòu)第一服務(wù)控股約32.22%股權(quán)的事項(xiàng)，終止原因?yàn)橘u方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易價(jià)格、交易安排方面達(dá)成的共識(shí)，最終導(dǎo)致正式協(xié)議無(wú)法完成簽署。翻譯過(guò)來(lái)就是，賣方反悔了。
同一天，第一服務(wù)也發(fā)布公告確認(rèn)了這宗交易的終止。但并未給出詳細(xì)原因。
其實(shí)這并非物業(yè)行業(yè)第一筆終止的收購(gòu)事件。2021年10月20日，中國(guó)恒大、恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展3家港股上市公司同時(shí)發(fā)布公告，宣布合生創(chuàng)展200.4億港元收購(gòu)恒大物業(yè)50.1%股權(quán)終止。且雙方各執(zhí)一詞，其中一方也說(shuō)另一方“反悔了”。
心理價(jià)格戰(zhàn)
在與業(yè)內(nèi)人士的交流中，流露出一個(gè)普遍的觀點(diǎn)：在房地產(chǎn)波及下，物業(yè)市場(chǎng)的收并購(gòu)有了更大的不確定性，并購(gòu)方對(duì)標(biāo)的的選擇與審核更加嚴(yán)格，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益以及戰(zhàn)略發(fā)展的權(quán)衡更加審慎，在此背景下，終止收購(gòu)等變動(dòng)事件將不再是孤例。
在此語(yǔ)境下，某物業(yè)公司高管猜測(cè)：物企間收購(gòu)終止原因，可以從以下幾點(diǎn)考慮問(wèn)題：
1、與錢有關(guān)。尤其是目前物業(yè)行業(yè)估值處于下行期，買方想要盡可能壓低價(jià)格，而賣方認(rèn)為物業(yè)畢竟屬于搶手資產(chǎn)希望賣個(gè)好價(jià)錢，雙方博弈下，價(jià)格很容易談崩。
2、與預(yù)期有關(guān)。大家對(duì)物業(yè)市場(chǎng)期望太高，總覺(jué)得它是個(gè)大蛋糕，但現(xiàn)在有很多政策層面上的調(diào)整，利潤(rùn)空間更小，成本越來(lái)越高，項(xiàng)目時(shí)間久后，投入大產(chǎn)出低，收購(gòu)行為就更加謹(jǐn)慎。
對(duì)于物企行業(yè)的估值變化，克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早前資本市場(chǎng)對(duì)物企的追捧，曾大幅推高行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的價(jià)格，動(dòng)輒出現(xiàn)12-15倍PE的并購(gòu)案例。彼時(shí)，這些作為受讓方的上市物企還擁有30倍以上PE的估值。
時(shí)過(guò)境遷，隨著上市物企估值下調(diào)，已經(jīng)出現(xiàn)尷尬的倒掛現(xiàn)象。比如，今年藍(lán)光嘉寶被并購(gòu)的PE倍數(shù)還不及他們?cè)?jīng)付給其他物業(yè)公司的PE倍數(shù)。當(dāng)前數(shù)宗正在洽談之中的上市物企之間的并購(gòu)，類似的情形并不少見(jiàn)。
因此，2022年物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)依然會(huì)存在，這個(gè)行業(yè)持續(xù)要發(fā)展集中度會(huì)提升，并購(gòu)是必然之路。但在并購(gòu)價(jià)格方面，隨著上市物企估值的調(diào)整，出讓方物企的心理價(jià)格也需要調(diào)整。當(dāng)很多上市物企自身的PE都不足10倍之時(shí)，回歸正常生意邏輯，并購(gòu)價(jià)格就只能在10倍或以下。
按照這個(gè)思路來(lái)進(jìn)一步理解問(wèn)題，即物企間的收并購(gòu)可能不在于“內(nèi)因”物企，而在于“外因”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)或者整個(gè)物業(yè)行業(yè)環(huán)境影響所致。
預(yù)測(cè)2022并購(gòu)額
今年的并購(gòu)市場(chǎng)熱度空前高漲，大宗并購(gòu)案頻發(fā)。尤其在下半年，如碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)以及萬(wàn)物云等為代表的頭部物企在收并購(gòu)市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍。并購(gòu)市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)了物業(yè)資本市場(chǎng)熱度，成為年度行業(yè)最熱的話題。
圖注：2021年物企收購(gòu)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源中指研究院。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，并購(gòu)加速了行業(yè)整合，主要帶來(lái)了兩方面的影響：
一方面，整個(gè)市場(chǎng)的集中度顯著提升。中指研究院預(yù)計(jì)2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額過(guò)半，市場(chǎng)分化加劇。在經(jīng)歷此輪行業(yè)整合之后，2021年底全國(guó)物業(yè)管理面積總計(jì)將達(dá)274億平方米，TOP10企業(yè)以在管面積計(jì)的市場(chǎng)份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百?gòu)?qiáng)企業(yè)則會(huì)由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實(shí)現(xiàn)占比過(guò)半，行業(yè)馬太效應(yīng)突顯。
另一方面：并購(gòu)為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)諸多變數(shù)和不確定性。現(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)收購(gòu)需審慎考慮兩大因素：第一，地產(chǎn)行業(yè)承壓，其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合約面積增長(zhǎng)的不確定性增大。企業(yè)在收并購(gòu)時(shí)應(yīng)多加考慮現(xiàn)階段下被收購(gòu)企業(yè)未來(lái)業(yè)績(jī)的可實(shí)現(xiàn)性，進(jìn)而商定交易價(jià)格；第二，當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷寒冬，雖有邊際改善，但并未出現(xiàn)春暖花開(kāi)的跡象。作為關(guān)聯(lián)企業(yè)的物業(yè)公司，其運(yùn)營(yíng)情況也有可能出現(xiàn)某些不確定性，因此企業(yè)在收并購(gòu)時(shí)應(yīng)在整體風(fēng)險(xiǎn)可控下進(jìn)行并購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
由于房地產(chǎn)環(huán)境的新變化，2021年被業(yè)內(nèi)形容為物業(yè)收并購(gòu)窗口期。2022年的物業(yè)會(huì)是一個(gè)什么樣的年份呢？克而瑞物管預(yù)測(cè)，2022年，物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)市場(chǎng)金額會(huì)縮水，2021年的地產(chǎn)變局之際，帶來(lái)一些開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)優(yōu)質(zhì)物企的并購(gòu)機(jī)會(huì)窗口，也確實(shí)促成了大金額的并購(gòu)交易，這個(gè)窗口期隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化將在2022年會(huì)逐漸關(guān)閉。
謹(jǐn)防并購(gòu)“內(nèi)卷”
2022年物業(yè)收并購(gòu)額是否會(huì)收縮，目前還未知。但物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)熱度顯然還遠(yuǎn)未結(jié)束。多家籌備上市的物企向和訊房產(chǎn)透露過(guò)，上市后募集的資金主要用來(lái)收購(gòu)差異化或特色化的物業(yè)，補(bǔ)足自己的短板。
尤其是2022年萬(wàn)物云、龍湖物業(yè)等頭部物企將會(huì)完成上市，至此排名前十的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)成為上市企業(yè)。物業(yè)行業(yè)的規(guī)模訴求戰(zhàn)也會(huì)促使收購(gòu)進(jìn)一步加劇。
天朗物業(yè)總經(jīng)理?xiàng)罱櫿J(rèn)為，在這種形勢(shì)下，可能會(huì)滋生“內(nèi)卷”問(wèn)題。
比如，迅速擴(kuò)大規(guī)模，管理卻跟不上，會(huì)影響到品牌聲譽(yù)。尤其是很多企業(yè)一味跟風(fēng)，看見(jiàn)別人收并購(gòu)、做拓展，他們也做，其實(shí)從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，如果他們對(duì)自己家門前雪還未想清楚如何打掃，掃到什么程度，積雪是堆雪人還是亂推放等等，一旦盲目去擴(kuò)張的時(shí)候，一定會(huì)出問(wèn)題。不僅影響品牌，還增加了自己的內(nèi)耗，得不償失。
再比如，原來(lái)一線期望的流量未達(dá)到期望值，很多項(xiàng)目業(yè)主群體對(duì)互聯(lián)網(wǎng)使用率低，資本化運(yùn)作未能實(shí)現(xiàn)。具體來(lái)說(shuō)，一線品牌希望通過(guò)收并購(gòu)提升他們的管理體量，實(shí)現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化，但是部分收并購(gòu)來(lái)的項(xiàng)目本身是有一定的問(wèn)題，特別是一些老舊小區(qū)，居住群體以老年人為主，他們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的使用達(dá)不到原有的期望，或者說(shuō)對(duì)一些新型的社區(qū)經(jīng)營(yíng)不是很感冒，導(dǎo)致收并購(gòu)來(lái)的項(xiàng)目未達(dá)到期望反而成了負(fù)擔(dān)。所以說(shuō)，并購(gòu)可能出現(xiàn)的問(wèn)題還有很多，需要謹(jǐn)慎為之。
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