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臨近年末，土地市場似乎出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象，部分房企表現(xiàn)積極。但從全年數(shù)據(jù)看，企業(yè)拿地意愿并不強(qiáng)烈。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額11621億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。
央企新增貨值位列前三甲。從新增貨值來看，華潤置地、保利發(fā)展和招商蛇口(001979)占據(jù)榜單前三位。2022年1-11月，華潤置地以累計新增貨值2031億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為1944億元和1714億元。
另外一個有趣的現(xiàn)象是，分城市來看，杭州等城市民企拿地活躍度較高，而鄭州、武漢、長沙等城市則更加依賴地方國資企業(yè)托底。
2022年1-11月全國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP10
拿地總額下降一半
圖：2021-2022年11月50家代表房企每月拿地總額
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋?/P>
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額11621億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。TOP100門檻值為39億元，較上年同期下降20億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為37.7%。
50家代表企業(yè)拿地總額同比、環(huán)比降幅收窄。2022年11月，50家代表房企拿地總額同比下降23.2%、環(huán)比下降24.7%，降幅較上月略有收窄。11月，北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了2022年第四批次集中供地地塊，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)，代表房企拿地總額較上月略有增加。
“多次少量”或成常態(tài)
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。華發(fā)股份(600325)、華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點(diǎn)城市廣泛布局，央國企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。民營企業(yè)中，濱江集團(tuán)(002244)保持杭州區(qū)域龍頭地位，牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首。
數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋兀鞘邢螺爡^(qū)縣不納入統(tǒng)計范圍數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主
截至11月末，從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，繼民企逐漸淡出之后，央國企的積極性也明顯下降，城投不得不再一次進(jìn)場托底。
但與去年三批次有所不同的是，在財政部126號文之后，今年不少城投打算開發(fā)項(xiàng)目。以無錫為例，四批次土拍地方城投引入了朗詩、香港綠地等市場化運(yùn)作房企合作開發(fā)。在如今地方財政緊張、參與保交樓、出資托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。分城市來看，杭州等城市民企拿地活躍度較高，而鄭州、武漢、長沙等城市則更加依賴地方國資企業(yè)托底。
多地放寬集中供地次數(shù)限制，“多次少量”或成常態(tài)。
9月23日，長沙提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新；10月28日，南昌“力爭”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍；武漢更是宣稱要在今年完成六個批次的集中供地，這也意味武漢進(jìn)入了常態(tài)化土地更新。
去年開始施行的集中供地制度，今年正在逐漸變得靈活化。時至今日，已經(jīng)有多個城市打破集中供地年度不超過三次的限制，深圳，北京、上海、廣州紛紛啟動今年的第四輪供地，更有徐州、武漢、蘇州等城市將有第五批次土地上架，而據(jù)消息稱，武漢市土地交易中心后續(xù)還將適時發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。
隨著土地市場進(jìn)入新階段，各地開始因城施策對“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這將成為今后土地市場的大趨勢。
兩集中政策的出臺目的是穩(wěn)定地價預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。隨著土地市場降溫，溢價率下行、地塊底價成交現(xiàn)象變得逐漸增多，地方國資平臺托底現(xiàn)象顯著，全年供地計劃完成率不足六成。因此，多地增加供地次數(shù)，同時減少每次的出讓塊數(shù)，“多次少量”或?qū)⒊蔀槌B(tài)。
中指研究院認(rèn)為，展望12月，盡管近期各類利好政策不斷，但無論是金融16條、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、還是“第三支箭”，其核心目的都是對房企的紓困，很難在土拍市場立刻起到作用。在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)之前，土地市場尚不具備全面回升的基礎(chǔ)，熱點(diǎn)城市仍將聚焦在北上深杭等核心城市。
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