政策端持續(xù)釋放利好，市場在觸底與反彈中博弈，行業(yè)處于信心重建的情況下，保利發(fā)展公布了2021年年報(bào)，對(duì)過去一年的成績做了一份詳實(shí)的總結(jié)。
雖然凈利潤同比出現(xiàn)下滑，但較其他房企的利潤大幅下滑以及多家港股房企未及時(shí)披露業(yè)績的大環(huán)境下，保利發(fā)展的業(yè)績?cè)谛袠I(yè)襯托之下利潤的下跌幅度沒有那么刺眼。
三道紅線躋身綠檔，在手現(xiàn)金以及銷售回款去化率均保持在穩(wěn)定水平，保利發(fā)展在2021年算是穩(wěn)住了局面。但同時(shí)要注意的是，在新增拿地支出減少的同時(shí)，保利發(fā)展2021年的經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑了三分之一，值得外界關(guān)注。
行業(yè)劇烈調(diào)整下，保利發(fā)展意外躺贏實(shí)現(xiàn)了躋身行業(yè)前三的目標(biāo)，在2022年開局，保利發(fā)展提出了“保三爭一”的新目標(biāo)。一季度保利發(fā)展累計(jì)簽約907億，同比下降27%，降幅繼續(xù)收窄，但仍面臨市場下行壓力，保利發(fā)展將如何穩(wěn)住局面，能否如愿坐上老大寶座？
增收不增利
2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了合同銷售額5349.29億元，在百強(qiáng)房企出現(xiàn)負(fù)增長之際實(shí)現(xiàn)了同比增長6.38%，較為難得。在多年銷售增長下，保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。
保利發(fā)展2021年凈利率約為13%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于利潤的下滑，保利發(fā)展表示因受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率下降影響。下降之后的凈利率在行業(yè)仍處于較有競爭力水平。
在回款方面，保利發(fā)展2021年回款率約為93.8%，在行業(yè)處于較高水平。三道紅線方面，保利發(fā)展均處于綠檔水平，截至報(bào)告期末，有息負(fù)債水平約為3382億元。
經(jīng)營性現(xiàn)金流下降三分之一
雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)頻出利好政策，但市場回暖傾向暫不明顯。以一季度來說，保利發(fā)展簽約銷售金額907億，同比下降27%，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示一季度百強(qiáng)房企規(guī)模同比下跌了47%。市場銷售承壓，對(duì)于房企來說整體存在不確定性，現(xiàn)金流安全成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入約為105.51億元，同比2020年的151.56億元下降了30.38%。
收入增長，凈利潤僅下降7.14%，經(jīng)營性現(xiàn)金流卻下降了三成，這對(duì)于保利發(fā)展而言數(shù)據(jù)變動(dòng)較大。
關(guān)于經(jīng)營性現(xiàn)金大額流出，保利發(fā)展在2021年支付與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金約為1446億元，同比大幅增長了50.85%。關(guān)于經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動(dòng)原因，保利發(fā)展方面表示因項(xiàng)目投資支出增加。
據(jù)財(cái)報(bào)披露，作為經(jīng)營性現(xiàn)金支出較大的一部分，新增拿地支出有所減少，保利發(fā)展2021年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降 15%和21%。
爭奪第一的挑戰(zhàn)
2021年，保利發(fā)展規(guī)模站上了行業(yè)第四名，排名上升一位，到2022年一季度超越融創(chuàng)躋身前三。因?qū)κ謱?shí)力弱化排名下跌，保利發(fā)展以“撿漏”的方式終于躺進(jìn)了前三。
2022年的開年，保利發(fā)展提出了新的目標(biāo)，保三爭一，通過全方面實(shí)力的強(qiáng)化爭奪行業(yè)寶座，在行業(yè)規(guī)模爭霸階段略顯低調(diào)的保利發(fā)展逐漸展露其野心。
從銷售排名看，保利發(fā)展還需要超越萬科和碧桂園，相較融創(chuàng)自身面臨壓力掉出前三的隊(duì)伍，萬科和碧桂園則發(fā)展較為穩(wěn)健，且兩家房企輪流霸占“一哥”寶座多年，這次保利發(fā)展要爭奪第一，壓力不小。
從利潤端來看，以2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)為例，保利發(fā)展落后于中海地產(chǎn)、碧桂園、萬科以及華潤置地，位列行業(yè)第五，同時(shí)，第六名龍湖集團(tuán)作為穩(wěn)健的民營房企代表，2021年?duì)I業(yè)收入同比增長21%，凈利潤同比增長10.22%，整體發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。
再看排名在保利之前的，中海地產(chǎn)一直是行業(yè)的利潤王，中海地產(chǎn)、華潤置地以及保利地產(chǎn)(600048)同為規(guī)模央企，在融資成本以及財(cái)務(wù)方面均擁有較強(qiáng)實(shí)力，保利目前看競爭優(yōu)勢并不明顯。
綜上分析，業(yè)內(nèi)人士指出，保利發(fā)展在實(shí)現(xiàn)全面競爭力行業(yè)第一過程中，面臨不小的壓力，目前來看，“保三”的目標(biāo)更符合當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)，“爭一”仍需較長時(shí)間驗(yàn)證。
