2.0版土拍規(guī)則出爐 調(diào)整方向：嚴(yán)審查、限溢價、競品質(zhì)

前不久，青島、天津、深圳等多個重點城市叫停或延期第二批集中供地。

多家研究機構(gòu)表示，叫停主要是首批供地政策效果不及預(yù)期，土地供給機制需要進行調(diào)整。

這幾天，多個城市的“2.0版土拍規(guī)則”已經(jīng)出爐。

8月24日起，接連三日，成都、南京、杭州、廣州四個城市都發(fā)布了二次集中供地規(guī)則。8月29日，深圳今年第二批集中供地重新掛牌，土拍規(guī)則也進行了調(diào)整。

土地競價規(guī)則調(diào)整后對樓市有何影響?另一方面，在更多城市加入土拍規(guī)則調(diào)整的隊伍下，長沙下一批集中供地將走向何方?

土拍重要調(diào)整方向：嚴(yán)審查、限溢價、競品質(zhì)

終于，土地競拍新規(guī)在部分城市落地。先是8月24日，成都率先確定土拍新規(guī)：第二批集中供地出讓方式上全面取消“競配建”，所有地塊均采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”拍賣措施;且絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。

8月25日，南京發(fā)布二次集中供地規(guī)則，實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”全新出讓模式;最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%;房企拿地后6個月內(nèi)住宅不得上市等監(jiān)管規(guī)范。

8月26日，杭州將土拍規(guī)則調(diào)整為，一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%。

當(dāng)天，廣州也發(fā)布二次土拍公告，其土地競價規(guī)則在加大住宅用地供應(yīng)量、限地價、競自持等基礎(chǔ)上，又增加了限房價、限銷售對象、防馬甲(規(guī)定一宗地只允許開發(fā)商用一個企業(yè)報名參加競拍)、一次性書面報價等出讓方式，并將地塊成交溢價率控制在15%以內(nèi)，嚴(yán)限高價地。

8月29日，深圳第二批集中供地重新掛牌。土拍規(guī)則調(diào)整后，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，同時，新房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%至9.2%不等。

從上述調(diào)整后的土地競價規(guī)則來看，嚴(yán)審查、限溢價、競品質(zhì)是土拍重要的調(diào)整方向。

控制溢價率等于控制了土地成本

限溢價，是這次土拍規(guī)則最為令人矚目的變化。

中信證券曾發(fā)布分析文章稱，“第一次集中供地中，部分城市土地成交溢價率偏高，在競爭過于激烈的背景下，對地方土地供給機制的調(diào)整是大勢所趨”。

從目前幾座城市發(fā)布的第二輪集中供地計劃，土地溢價有了明顯的下調(diào)，且設(shè)定土地溢價上限。

對于拿地房企來說，控制溢價率等于控制了土地成本，從而保障了房企一定的利潤空間。

“房地聯(lián)動”層面，土地價格也會直接影響房價，因此，穩(wěn)地價也是從源頭上管控房價。

除了限溢價之外，提高住房品質(zhì)也是第二輪集中供地的熱點詞。從成都、南京、杭州等城市的新土拍規(guī)則，不難看出嚴(yán)控商品房品質(zhì)的趨勢。

例如，杭州推出10宗“競品質(zhì)”地塊;南京土拍階段直接“定品質(zhì)”，從公共空間、建筑設(shè)計、停車設(shè)施等三個方面明確住宅提質(zhì)新要求。

此外，嚴(yán)審查也是本次集中供地的一個重要特點。主要表現(xiàn)在加強購地主體資格和資金來源審查。

目前，天津、濟南、青島、沈陽、福州、蘇州等城市提高了對房企的資金要求，包括但不限于：加強購地資金來源審查、房企競買地塊所繳納的資金必須為合規(guī)自有資金等，并對違規(guī)房企設(shè)定了一定的懲罰機制，如扣除保證金、幾年內(nèi)不得在本市競買土地等。

又比如禁止房企馬甲圍標(biāo)拍地，廣州就嚴(yán)格限制單宗地的競買馬甲，一個開發(fā)商只允許報名一塊地;杭州也要求同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買(或聯(lián)合競買)同一地塊，除“競品質(zhì)”地塊外，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

這一目的是維護市場的健康發(fā)展和合理競爭，以避免寡頭壟斷(指一個市場中每個公司的產(chǎn)品無獨特性，并且競爭者的數(shù)量有限)。

禁止馬甲圍標(biāo)并設(shè)置違規(guī)懲罰機制

在目前土拍規(guī)則優(yōu)化的背景之下，長沙第二批集中供地將走向何方?

根據(jù)湖南世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，首批集中供地，長沙整體溢價率控制較好，七成地塊溢價率<10%。同時，該機構(gòu)也預(yù)測，長沙二次土拍將加強審核、提升品質(zhì)。

一大預(yù)判是，對參拍企業(yè)審查趨嚴(yán)，禁止馬甲圍標(biāo)并設(shè)置違規(guī)懲罰機制。

事實上，首次集中供地中，長沙已有多宗土地在出讓條件中，對資金來源審查與資質(zhì)作出了相關(guān)要求，但并未要求有開發(fā)商資質(zhì)，預(yù)計長沙會跟進資質(zhì)要求。

另外，無錫、蘇州、東莞等城市發(fā)布馬甲圍標(biāo)的懲罰機制，懲罰標(biāo)準(zhǔn)1年至3年不得進入房地產(chǎn)市場，長沙預(yù)計也會跟進懲罰機制。

另一大預(yù)判是，將給房企一定的空間，提升品質(zhì)。

湖南世聯(lián)行預(yù)計，長沙的土地出讓方式會迎來適當(dāng)調(diào)整。土拍將限定土地溢價上限為15%，給房企一定的利潤空間，熔斷時通過競品質(zhì)來確定競得人，從而使品質(zhì)得到提升。(記者羅雅琪)