今年二季度以來中國多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點;重點城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點已經(jīng)不遠。
利率提高的同時，不少銀行也出現(xiàn)二手房貸業(yè)務排隊、放款周期延長的現(xiàn)象。貝殼研究院統(tǒng)計稱，6月72個重點城市平均放款周期延長至50天。
這與整體市場流動性充裕，且利率處于較低水平的情況并不一致。截至6月份，中國貸款市場報價利率(LPR)已經(jīng)連續(xù)14個月未作調整。房貸與其他類別的貸款市場出現(xiàn)“隔離”。
房貸利率上漲，額度緊張狀況并非全國性現(xiàn)象。長三角、珠三角等前期樓市熱度較高的地區(qū)表現(xiàn)明顯，而北京等樓市熱度較低或者相對穩(wěn)定的地區(qū)房貸相對平穩(wěn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，6月份，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，上調幅度在所有監(jiān)測的72個城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點。
放款周期拉長、利率提高會影響交易節(jié)奏，特別是對“賣一買一”的換房交易。上海一些中介機構已經(jīng)曝出二手房開單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。
對于年中房貸緊張的原因，多位業(yè)內人士分析稱，這是在今年以來實施的房地產貸款集中度管理制度下，金融機構主動調控的結果。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每當樓市調控收緊，都會出現(xiàn)“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯，主要是因為房地產貸款集中度管理制度下，金融機構需要控制新增房地產貸款額度，以免“踩到”監(jiān)管紅線。所以，銀行也有意識地放緩房貸投放的節(jié)奏。
貝殼研究院也認為，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市上半年信貸額度投放較多，近期部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個人按揭貸款。
業(yè)內專家預計，這種情況不會長期持續(xù)。貝殼研究院指出，2020年中國居民部門新增中長期貸款約6萬億元(人民幣，下同)，如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟增長速度相匹配，預計今年居民部門新增中長期貸款大約有6.4萬億元-6.5萬億元左右的額度。去掉上半年3萬億元左右的已使用額度，下半年的可用額度仍有逾3萬億元左右。因此，下半年銀行信貸投放額度及放款周期或將逐步恢復常態(tài)。
部分城市房貸緊張并非樓市“缺錢”的唯一表現(xiàn)。據(jù)多家媒體報道，近期，央行將“三道紅線”(針對重點房企的融資管理新規(guī))試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍。過去商票這條相對“灰色”的融資鏈條浮出水面，與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。此前，基金業(yè)協(xié)會就叫停了基金子公司備案房地產供應鏈類產品。
除此之外，今年以來，房企融資的重要來源之一，房地產信托規(guī)模也持續(xù)壓降，房企融資環(huán)境顯著收緊。據(jù)克爾瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。
事實上，無論是需求端的“房貸荒”還是供給端的開發(fā)商融資“緊箍咒”，都反映了同樣的政策方向：將投機、違規(guī)及多余資金從房地產領域擠出來。其背后的大邏輯就是“房住不炒”。
一直以來，房地產業(yè)都扮演了一個巨大的貨幣蓄水池。各路資金不斷涌入樓市，推動形成房地產“黃金20年”。但是問題也隨之而來：高房價對產業(yè)和消費形成擠出效應;包括經(jīng)營貸等在內的信貸資源過度流入房地產，又擠占了支持實體經(jīng)濟的信貸資源，阻礙發(fā)展和創(chuàng)新。這種“失衡”需要矯正。這也正是決策層強調“推動金融、房地產同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”的重要原因。
對房地產業(yè)來說，李宇嘉指出，資金大規(guī)模涌入樓市的時代結束了，靠杠桿炒作樓市的時代也一去不復返。
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