2021年三季度以來，地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬，房地產(chǎn)銷售下行，回款下降，違約加劇，融資受限，房企拿地也普遍減少，流動性危機凸顯。
進入11月，全國樓市的降溫態(tài)勢仍在持續(xù)。不過，年關將至，政策暖風頻吹，房地產(chǎn)銷售增速有企穩(wěn)回升跡象，預計房地產(chǎn)開發(fā)投資也將回暖。
一、政策篇：債務融資政策放松，多策并舉穩(wěn)定樓市供需平衡
11月，從中央到地方，維持房地產(chǎn)穩(wěn)定的政策不斷出現(xiàn)，限制市場非理性下調(diào)的政策也持續(xù)出臺。
中央層面，頻繁釋放維穩(wěn)信號。11月9日，中國銀間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會上明確了監(jiān)管機構將在房企發(fā)債方面給予支持，會議顯示招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等房企均有后續(xù)發(fā)債計劃。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，該會議是去年三道紅線政策以來，首個對房企發(fā)債釋放暖意的會議，說明房企后續(xù)在銀行間市場中發(fā)債的空間增大。包括短期融資券、中期票據(jù)等發(fā)行規(guī)模會上升，且獲批的節(jié)奏會加快，有助于房企更好地改善現(xiàn)金流。
地方層面，多策并舉穩(wěn)定供需兩端市場預期。北京、深圳、廣東等10余個城市陸續(xù)出臺包括房企資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場秩序整治等行業(yè)監(jiān)管，以及加快發(fā)展保障性租賃住房等政策。
同時，11月各地陸續(xù)公布了三批次集中供地，重點城市土拍規(guī)則呈現(xiàn)大調(diào)整，限地價、搖號、提品質(zhì)基本成標配，試點現(xiàn)房銷售、限制企業(yè)參拍地塊數(shù)量等或成為新的關注點。
展望未來，克而瑞研究中心認為涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善。一方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，有序引導企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。另一方面，那些“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環(huán)境較難實質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿 ?/p>
二、樓市篇：70城房價繼續(xù)下跌但幅度收窄，穩(wěn)中有降為主旋律
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，商品房銷售額和銷售面積分別約16.17萬億元(人民幣，下同)和15.81億平方米，同比增長8.5%和4.8%;比2019年同期增長16.3%和6.2%，兩年平均增長7.8%和3.1%。
增速方面，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速均從今年1-2月的高位一路下滑，今年前11個月較前10個月分別收窄2.5個百分點和3.3個百分點。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
單月來看，11月商品房的銷售額和銷售面積分別為1.45萬億元和1.51億平方米，較10月的銷售業(yè)績微漲，但不及去年同期水平即銷售額1.73萬億元、銷售面積1.75億平方米，分別同比下降約16.18%和13.71%。
但值得一提的是，11月商品房銷售面積及金額雖在下跌，但跌幅明顯收窄，70個大中城市的房價跌幅趨勢亦放緩。
2021年11月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月新房、二手房價格上漲城市均創(chuàng)年內(nèi)新低且均降至個位數(shù)。11月新房價格上漲城市9個，二手房價格上漲城市僅3個，實為罕見。整體來看，11月新房價格指數(shù)環(huán)比下跌超0.3%，二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌近0.4%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信貸適度寬松之下，新房優(yōu)勢可能更明顯，二手房外部環(huán)境欠佳，房東和購房者觀望情緒明顯。
另一方面，天風證券表示，考慮到近期房地產(chǎn)行業(yè)風險事件頻發(fā)，房企信用評級頻繁下調(diào)影響到整體購房者信心，房屋按時交付存在不確定性，加大了房屋銷售市場的觀望氣氛。
從未來市場發(fā)展方向來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，盡管中央經(jīng)濟工作會議提出要在需求端進行適當扶持，但當下市場和行業(yè)環(huán)境與過去不同，當前住房供需矛盾、居民杠桿率、收入預期、購房者心態(tài)、房價水平等都發(fā)生了很多變化，在資金方面未來不可能再放水。
三、房企篇：房企銷售下滑延續(xù)，全年目標完成率承壓
全國來看，11月，盡管政策環(huán)境有邊際改善的趨勢，但房企銷售情況不容樂觀是不爭的事實，市場降溫態(tài)勢非常明顯。
資本邦從2021年前11月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企11月單月以及前11月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。
11月單月，20家典型房企中，有85%的房企出現(xiàn)銷售額和銷售面積雙降局面，且下跌的幅度普遍進一步擴大。
無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的均是佳兆業(yè)集團，其單月銷售額和銷售面積為10.06億元和6.15萬平方米，同比下降91.97%和91.35%。
消息面上，11月初，佳兆業(yè)集團擔保的理財產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期為導火索，疊加債務違約資金受限，佳兆業(yè)流動性危機不斷升級，隨之而來的是評級下調(diào)、高息美債即將到期、銷售額持續(xù)下滑等多重不利因素逐漸增多。
反觀20家房企中，單月銷售額增速排名第一的是越秀地產(chǎn)，同比增21%至133.49億元，單月銷售面積增速第一的是雅居樂，同比增16.45%至99.8萬平方米。
前11個月，大部分房企累計銷售呈現(xiàn)同比增長態(tài)勢，但不乏部分房企的累計增速已由正轉(zhuǎn)負。
兩家頭部房企碧桂園和萬科企業(yè)，在前11月均出現(xiàn)累計銷售額和累計銷售面積同比雙降，前者分別同比下滑4.02%和3.55%;后者分別同比下滑6.37%和14.09%。
從年度銷售目標完成情況上看，房企銷售形勢依然嚴峻的環(huán)境下，全年目標完成率承壓嗎，年末去化壓力堪憂。
20家典型房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。按時間進度來測算目前房企目標完成率應至少在91.66%以上才有望完成計劃。依此數(shù)據(jù)來看，僅金地集團一家房企達標，其目標完成率為93.8%。另外，有4家房企的年度目標完成率不足8成，分別為萬科企業(yè)、中南建設、佳兆業(yè)集團和弘陽地產(chǎn)。
克而瑞研究中心分析認為，年末隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。整體來看，目前預期的市場底尚未真正到來，加大供貨和優(yōu)惠力度、“以價換量”仍是企業(yè)促進成交去化的必要手段。
安信證券首席經(jīng)濟學家高善文則認為，下階段房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長、精細控制。隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)行業(yè)的最壞情況或已過去，流動性危機將得到有力控制。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上，或許可避免此前大家所擔心的硬著陸局面。
四、投資篇：開發(fā)投資增速連續(xù)9個月收窄，企業(yè)拿地不甚積極
銷售數(shù)據(jù)不佳，一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的積極性，疊加房企資金端壓力不減，盡管11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持正增長，但已連續(xù)9個月收窄，且該指標連續(xù)三個月維持個位數(shù)的水平。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.73萬億元，同比增長6.0%;比2019年1—11月增長13.2%，兩年平均增長6.4%。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙指出，1-11月投資增速已經(jīng)降至低于去年同期水平，隨著政策環(huán)境好轉(zhuǎn)，高層頻頻定調(diào)信貸環(huán)境流動性充裕，市場信心上升，房企的投資信心逐步恢復，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收窄，但收窄力度減小，預計明年1月開發(fā)投資增速將會好轉(zhuǎn)。
房企審慎態(tài)度下拿地積極性亦有所減弱。11月雖有上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但企業(yè)拿地越發(fā)謹慎。2021年1-11月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約2.35萬億元，同比下降17.7%，門檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。
圖片來源：中指研究院
單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創(chuàng)新低。
從城市等級分布來看，受集中供地城市影響，前11月，50家代表房企在一、三四線城市拿地面積占比上升。其中，一線城市拿地面積占比上升1.2個百分點，三四線城市拿地面積上升1.8個百分點。
從城市群分布來看，房企拿地關注熱點區(qū)域城市趨勢顯著。1-10月50家代表房企1-11月50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升。
圖片來源：中指研究院
整體來看，房企拿地較為冷靜。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心關榮雪表示，當下融資環(huán)境的改善對房企拿地熱情有一定的提升，但由于年末房企債務較為集中且體量不小，資金流分配用于償債的占比較高，因此拿地熱情提升有限。
另一方面，關榮雪認為，房地產(chǎn)市場已從注重規(guī)模速度逐漸進入質(zhì)量效益的時代，盲目擴張導致企業(yè)面臨危機的情況早有先例。鑒于此，盡管融資適度放開，但房企拿地或仍較為謹慎。
五、融資篇：單月發(fā)債規(guī)模有所回升，融資呈現(xiàn)結(jié)構性修復
前11個月，發(fā)債規(guī)模繼續(xù)收縮。貝殼研究院統(tǒng)計，前11月房企發(fā)債累計約8466億元 (人民幣，下同)，同比下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。
融資結(jié)構上看，仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導。境內(nèi)1-11月累計發(fā)債規(guī)模約5978億元，同比下降約6.3%，占整體規(guī)模約71%;境外方面，1-11月累計發(fā)債折合人民幣約2487億元，同比下降約39.0%，降幅進一步擴大，占比降至30%以下，維持近五年來低位。
不過，隨著政府端積極信號顯效，房企單月發(fā)債規(guī)模有所回升，尤其境內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)環(huán)比修復性上漲。
11月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。其中，11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%。
值得注意的是，11月房企償債壓力較10月有所緩解，到期債務規(guī)模為731億元，環(huán)比減少5.3%，同比減少12.7%。同時，月內(nèi)包括括陽光城、中國奧園、花樣年等多家房企獲債務展期以應對階段性資金困境。
11月陽光城宣布對即將到期的三筆美元債進行要約交換，并在11月末通過了三筆美元債的展期方案;同時公司12.7億元的購房尾款ABS計劃、6.37億元的“18陽光04”，以及“20華濟建筑ABN001”等多只債券，也獲得展期。
11月22日、24日、29日，中國奧園發(fā)行的“中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項計劃”展期方案、“深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)”的展期方案、“平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產(chǎn)支持專項計劃”國內(nèi)私募債，均獲得展期。
但據(jù)貝殼研究院分析，預計12月房企到期債務規(guī)模800億元，房企償債仍呈高壓。距離年末僅剩1個月時間，房企將會加速出清存貨，或?qū)⒀永m(xù)下半年以價換量的策略。
除了積極獲取債務展期，資本邦注意到，為促進自我良性運轉(zhuǎn)，11月，房企再現(xiàn)配股潮以增厚資本金。據(jù)國盛證券研究所統(tǒng)計，11月共有奧園健康及旭輝控股在內(nèi)的3家房企進行配股。
11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，將以供股的方式按每股4港元的價格發(fā)行4.19股新股，募集約16.76億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股。此次供股所得款項凈額(扣除開支后)估計約16.65億港元(假設已發(fā)行股份數(shù)目于記錄日期或之前并無變動)。
此外，碧桂園服務、旭輝永升服務、世茂服務等物管公司也跟隨母公司進行配股，進一步改善母公司的財務杠桿水平。
從募集資金用途來看，房企主要將其用作資金儲備、償還貸款和用作一般企業(yè)運營資金。
結(jié)尾
對于12月樓市走向，交通銀行在研報中分析，12月是房地產(chǎn)行業(yè)的推地季、施工季、收官季，但預計土地成交量仍可能是近五年來同期的最低水平，不過開發(fā)投資增速下滑幅度將減緩，成交量環(huán)比將有明顯提升。另外，由于需求難以在短期內(nèi)顯著放量，成交累計同比增速仍將徘徊在低位。
展望2022年，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2021-2022)》認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長的一線二線城市在明年二三季度有望迎來顯著回暖。在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊情況下，中國住房市場總體將趨穩(wěn)，預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率在-3%至3%，商品住房銷售面積增長在-1%至-5%，住房開發(fā)投資增速在2%到5%。
