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法拍房是指房屋抵押貸款違約后，由法院拍賣的房屋。
近年來(lái)，在市場(chǎng)行情趨冷，房?jī)r(jià)下跌的周期里，法拍房數(shù)量不斷增加。2月8日，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35.7%。這些法拍房背后，是形形色色的故事與原因。有的是因?yàn)楦吒軛U炒房客資金斷裂，有的是做生意倒閉，拿房產(chǎn)抵債的，有的是業(yè)主債務(wù)糾紛，借錢不還的....
掛牌量激增，成交如何呢？哪里的法拍房表現(xiàn)活躍，哪里的法拍房無(wú)人問(wèn)津？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要不要入手？
掛拍量增長(zhǎng)明顯 但成交量回落
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年，2022年全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套（按標(biāo)的物統(tǒng)計(jì)，同一標(biāo)的物，跨平臺(tái)跨拍次僅統(tǒng)計(jì)一次），同比增長(zhǎng)35.7%，其中住宅掛拍套數(shù)更是突破了30萬(wàn)套，但受法拍房限購(gòu)政策收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整加劇等因素影響，成交套數(shù)并未隨掛拍套數(shù)增加有所提升，全年僅11.8萬(wàn)套，同比下降近15%，成交率降至不足20%；
圖：2021、2022年各省法拍房掛拍套數(shù)
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
分省份來(lái)看，各省法拍房掛拍、規(guī)模差距較大，2022年四川掛拍6.6萬(wàn)套，為全國(guó)法拍房掛拍數(shù)量最多的省份，而成交則更集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬(wàn)套。
分城市來(lái)看，2022年掛拍量最高的城市為重慶，共掛拍3.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超80%，但成交量?jī)H7050套，同比增長(zhǎng)12.9%，增長(zhǎng)幅度較小。2022年各城市法拍房成交率較2021年出現(xiàn)不同程度下行，2022年金華成交率最高，為61.8%。
中指研究院指出，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域。而東部沿海區(qū)域的長(zhǎng)三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度高，雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多，但法拍房?jī)r(jià)值認(rèn)可度仍較高，法拍房成交量、成交折價(jià)率相對(duì)較高。
同時(shí)，法拍房對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間。2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢(shì)，據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國(guó)在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè)，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè)，預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。
2022年折價(jià)率普遍回落
深圳、溫州法拍房出現(xiàn)溢價(jià)
整體來(lái)看，法拍房的成交量與成交價(jià)格與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍度密切相關(guān)。
中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。從法拍房成交率來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個(gè)百分點(diǎn)，2022年成交率最高的省市為北京，成交率46.1%，較2021年下降8.1個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2021、2022年各省法拍房成交套數(shù)及成交率
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從價(jià)格方面來(lái)看，成交量排名前20的城市折價(jià)較小。2021年，成交量前20城的折價(jià)率均高于70%，其中成交活躍度較高的城市如深圳、溫州出現(xiàn)溢價(jià)，即成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)。
圖：2021、2022年成交量top20城市變化及折價(jià)率
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
值得注意的是，2022年法拍房限購(gòu)全面執(zhí)行后，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整加劇，各城市折價(jià)率出現(xiàn)不同程度回落，成交折扣增加，其中寧波折價(jià)率由99.9%回落至75.9%，下降24.0個(gè)百分點(diǎn)。
購(gòu)買法拍房有什么風(fēng)險(xiǎn)，作為購(gòu)房者需要注意什么？中指研究院提醒，相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無(wú)法落戶等問(wèn)題，需競(jìng)買者自行調(diào)查判斷。
