房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解工作正在有序推進(jìn)。
1月12日，有市場(chǎng)消息稱，招商蛇口(001979)30億元并購(gòu)票據(jù)已完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)。
大約一個(gè)月的時(shí)間就完成并購(gòu)票據(jù)的注冊(cè)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，體現(xiàn)了政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)的支持力度，更重要的是，除招商蛇口外，在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)的其他房地產(chǎn)企業(yè)同樣有望快速獲批。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，從上周媒體報(bào)道“收并購(gòu)貸款不再計(jì)入‘三條紅線’相關(guān)指標(biāo)”以來(lái)，各方對(duì)房企收并購(gòu)的推進(jìn)都高度關(guān)注，招商蛇口并購(gòu)票據(jù)完成則意味著行業(yè)收并購(gòu)進(jìn)入了關(guān)鍵性的實(shí)操階段。
01
鼓勵(lì)地產(chǎn)收并購(gòu)
從招商蛇口獲取并購(gòu)資金的速度上，可以看出政策對(duì)地產(chǎn)收并購(gòu)的支持效率。
12月8日，招商蛇口在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)并購(gòu)票據(jù)，大約一個(gè)月的時(shí)間就已經(jīng)完成注冊(cè)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這種速度能夠體現(xiàn)出政策的支持傾向。
實(shí)際上，從去年12月下旬開(kāi)始，監(jiān)管層就開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)的支持力度，首先是央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好并購(gòu)的金融支持和服務(wù)。
同時(shí)，中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，傳出將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的收購(gòu)。
不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)政策越來(lái)越細(xì)化，1月6日，財(cái)聯(lián)社獲悉，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
上周，有專家透露，廣東省政府就召集了多家房企開(kāi)會(huì)，與會(huì)房企包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)(600684)集團(tuán)等國(guó)企和民企，會(huì)議目的就是為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)紓困。
植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，考慮到近期央行允許具備條件的房地產(chǎn)并購(gòu)貸款項(xiàng)目不納入“三道紅線”考核范圍，這給了部分實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的央企、國(guó)企房企參與到“紓困”的計(jì)劃的信心。他表示，招商蛇口此舉也反映出地方性國(guó)企相應(yīng)號(hào)召的決心，預(yù)計(jì)該筆融資計(jì)劃將很快完成。
“收并購(gòu)政策已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵性的實(shí)操階段。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，市場(chǎng)反應(yīng)及各家企業(yè)如何去具體執(zhí)行，要看各家房地產(chǎn)企業(yè)接下來(lái)的動(dòng)作，可以確定的是，無(wú)論是從股權(quán)方面還是從項(xiàng)目層面進(jìn)行收并購(gòu)，對(duì)行業(yè)當(dāng)前的流動(dòng)性危機(jī)而言都會(huì)發(fā)揮重要的舒緩作用。
值得一提的是，隨著收并購(gòu)步入正軌，央企并購(gòu)流程和民企資產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)格等問(wèn)題也將成為關(guān)注重點(diǎn)。
收并購(gòu)的本質(zhì)仍然是一場(chǎng)生意，一位不愿具名的國(guó)企負(fù)責(zé)人表示，必要的審計(jì)盡職調(diào)查還是要做到位，否則民營(yíng)老板盲目擴(kuò)張，直接丟給國(guó)企接盤(pán)，很容易造成國(guó)有資產(chǎn)損失。
不過(guò)，上述國(guó)企負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，在商言商，有商業(yè)價(jià)值的邏輯在，國(guó)企或民企都會(huì)有理性動(dòng)作。據(jù)了解，他所在的國(guó)企在收并購(gòu)市場(chǎng)已經(jīng)有所斬獲。
02
收并購(gòu)有望開(kāi)啟“加速度”
當(dāng)前，一線城市已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)回暖跡象，以北京為例，合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月北京二手房網(wǎng)簽超1.54萬(wàn)套，環(huán)比增加30%，2021年全年北京二手房網(wǎng)簽近19.32萬(wàn)套，創(chuàng)近5年新高。
再比如上海，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年上海二手住宅成交前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩(wěn)回調(diào)。此外，廣州四季度成交量翹尾，進(jìn)而帶動(dòng)全年成交量創(chuàng)近五年新高。深圳雖然成交量不高，但隨著投機(jī)需求驟減市場(chǎng)將回到合理水平。
隨著市場(chǎng)回暖及房企在融資端的邊際改善，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)的活躍度。一位行業(yè)資深人士認(rèn)為，從政策加持到市場(chǎng)觸底反彈，2022年大概率將成為房地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)之年。
收并購(gòu)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)格局也將隨之改變。柏文喜認(rèn)為，對(duì)于收并購(gòu)企業(yè)來(lái)講，可以給未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)準(zhǔn)備更多的可售貨值，為可持續(xù)發(fā)展打下更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，反過(guò)來(lái)，也會(huì)促進(jìn)行業(yè)集中度的更快提升，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的格局變化。
更重要的是，收并購(gòu)將大大降低購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，這也是“保交樓”的題中之義。“按照保交樓、保民生、保穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，妥善處理個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)。”12月25日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受新華社采訪時(shí)如是強(qiáng)調(diào)。
馬泓表示，隨著住房金融政策邊際改善，房地產(chǎn)行業(yè)有望重拾信心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有望逐步企穩(wěn)。他提醒，對(duì)于購(gòu)房者而言，需要注意保護(hù)自身消費(fèi)者權(quán)益，對(duì)暴雷房企持理性態(tài)度，盡可能通過(guò)法律途徑追回?fù)p失。
“購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)需要格外注意房企的交房履約能力和產(chǎn)品質(zhì)量，在可能的條件下，應(yīng)當(dāng)以購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房來(lái)規(guī)避不能按時(shí)交房以及項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”柏文喜認(rèn)為，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心應(yīng)可逐步恢復(fù)，但是行業(yè)基本面已經(jīng)發(fā)生變化。
