房地產企業債務情況仍難言樂觀 高償債壓力仍將持續至明年7月

自11月上旬中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會后，今年長期處于“四面楚歌”的房地產融資似乎走出至暗時刻，多家房企成功發行債券。但到目前為止，房地產企業債務情況仍難言樂觀，高償債壓力仍將持續至明年7月。

11月債券融資環增逾五成

繼多家國資房企成功發行債券后，民營房地產企業融資工具也有了新進展。12月初，中國銀行間市場交易商協會受理了碧桂園和龍湖的中期票據注冊申請。從目前來看，多家房企債權融資計劃的成功設立，顯示了銀行間債券市場融資端口已經打開。

事實上，從9月開始，監管層連續釋放糾偏信號，要求金融機構“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”。此后，房地產企業合理資金需求得到進一步滿足。貝殼研究院數據顯示，11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。

Wind數據也呈現出融資回暖的跡象，發債數量與發債規模“雙升”。11月以來，房地產企業在境內債券市場已發行各類債券42只，較10月增加10只。發債規模超過420億元，較上月增加80%。

不過，雖然國內的融資環境得到一定的修復，但市場熱度尚未傳遞至境外。隨著境外美元債市場持續低估值，疊加房企暴雷帶動的機構下調評級事件影響，房地產企業海外融資市場依然“四面楚歌”。

貝殼研究院數據顯示，11月境外融資情況跌至近年谷底，僅成功發行2筆債券，發債規模僅為2.58億美元。同時，受到企業信用及規模影響，這兩筆美元債利率相差巨大，分別為2.55%與13.50%。

相關機構指出，海外債融資環境表現相對滯后，未來幾個月，隨著國內融資環境改善及房地產市場的恢復，海外債融資環境或許會逐步改善。

全年融資額或為近四年新低

11月的融資環境回暖之風還未完結，央行日前又宣布將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，年底融資端可以說是暖風不斷，但整體而言，房地產融資壓力有所緩解，不過改善幅度有限。

貝殼研究院數據顯示，2021年1-11月房企境內外債券累計融資8466億元，較2020年同期下降近兩成，且處于近四年的底位水平。

經梳理發現，今年1-11月發債規模占前四年全年發債總額的比重分別為69.8%(2020年)、71.7%(2019年)、80.8%(2018年比重)、132.2%(2017年)。臨近年末，根據當前債券市場環境，全年發債規模有可能創下近四年新低。

高償債期將持續到明年7月

為了進一步改善流動性壓力，近期，綠地集團、旭輝集團、陽光城、上實城市開發、新城控股、大發地產等多家房企進行了包括股東借款、債務展期、抵押資產、轉讓股份、以價換量、調整內部框架、共同開發等多項操作。盡管如此，房地產企業償債壓力依然巨大。貝殼研究院預計，12月房企到期債務規模高達800億。未來加速回款、謹慎拿地依然是地產行業的主旋律。

另一方面，海外債券市場也將面臨巨大考驗。近年來不斷攀升的海外債融資規模，在助力企業擴張發展的同時，也將部分資金流動性房企置于險地。中泰證券研究所數據顯示，明年1-7月為地產美元債的到期高峰，到期規模合計462.8億美元，約占全年到期規模的70%。其中1月、3月、4月、6月、7月債券到期最為集中，單月到期規模均超過75億美元。多名業內人士表示，面對即將到來的海外債償債高峰，房企還須做好過“緊日子”的打算。

最近一段時間，在多重壓力之下，部分房企已開始加速自救，向市場傳遞積極信號。據中房網不完全統計，截止11月底，近兩月中共有包括禹州集團、海倫堡、旭輝集團、中梁控股、雅居樂等在內的16家房企進行了美元債回購，回購總金額達23.41億美元。值得注意的是，盡管房企回購動作頻繁，但房企的回購額度并不是很高，還債之路依舊漫長。