天津首次“兩集中”供地拍賣成交總價約498億元 45宗地塊成功摘牌

在天津首次“兩集中”供地拍賣中，有45宗地塊成功摘牌，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，本次土拍合計成交總價約498億元，溢價地塊達到29宗。其中溢價最高的地塊是招商天拖二期地塊，達到49%。而綠城南開新裕里地塊在本次土拍中樓面價最高，達35857元/平方米。

自今年2月以來，包括天津在內(nèi)的22個城市逐步試點“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。

平安證券研究報告顯示，本次試點的22個城市2020年平均土地溢價率為13.1%，住宅用地成交建面、成交總價分別為3.3億平方米和2.7萬億元，占全國300城土地成交建面、總價的29%和51%。

截至5月11日，已有21個城市公布了2021年住宅供地計劃，21城合計住宅供應面積1.65億平方米，較2020年宅地實際成交增長5.6%;18城首批供應面積達4369萬平方米，占全年計劃的32%。其中，天津首批供應金額達到625億元，對比2020年成交金額，占比達到65%，無論是供應金額還是供應建面占比均為22城最高。

在天津之前，長春等7個城市已完成首次土地集中出讓，合計成交額達4599億元。

政策加碼

在22城中，一些城市還對政策進行升級，穩(wěn)地價意圖明顯，升級內(nèi)容大多為限地價、競配建等，具體來說，廣州、無錫對部分觸及最高限價或配建后的地塊采取搖號;杭州大多數(shù)地塊達到最高限價后競自持;北京在達到最高限價及配建后，通過高標準商品住宅建設方案評選決定最終競標者;重慶則規(guī)定溢價率超過50%地塊需在一個半月內(nèi)付清全部地價款。

值得一提的是，成都還在每宗地的資料中，明確規(guī)定了這塊土地建成后每平方米的最高售價。

事實上，今年以來，成都不斷加緊樓市調(diào)控。

3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這一通知被稱為“成都16條”，該文件從土地、房價、交易、金融、監(jiān)管等16個方面對成都房地產(chǎn)市場進行了調(diào)控。

大家尤為關注的內(nèi)容包括，登記購房人數(shù)在當期準售房源數(shù)3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。這一規(guī)定也將有效促進熱點樓盤降溫，包括司法拍賣的房產(chǎn)也要接受這一要求的限制。

同時，在通知的第11條中，還明確提出，將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

5月13日，為落實這一條款，成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會發(fā)布通知，下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于成都市二手住房最高參考價格的掛牌價格。

就在通知發(fā)布當晚，成都單價超過4萬元的房源被陸續(xù)下架，甚至以往一些高價樓盤目前顯示僅有車位在售。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，成都房價平均為15773元/平方米，主城區(qū)房價平均為23247元/平方米，近郊房價平均為14468元/平方米，遠郊房價平均為8508元/平方米。

房地產(chǎn)稅試點

盡管各個城市加碼調(diào)控政策頻出，但有關房地產(chǎn)稅的一舉一動仍能輕而易舉地抓住更多人的視線。

5月11日，財政部官網(wǎng)發(fā)布《財政部等4部門在京召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會》，當日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

短短近百字中，最關鍵的信息是“房地產(chǎn)稅改革試點”這8個字。

這是今年以來第四次提及房地產(chǎn)稅，尤其是，與此前“積極推進房地產(chǎn)稅立法與改革”的說法不同的是，此次是明確提出了改革試點這一關鍵信息。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對新金融記者表示，當前首次提及“改革試點工作”，是有很強風向標意義的，即此次會議后房地產(chǎn)稅在部分城市會試點。“從當前房地產(chǎn)市場的管控思路看，“解決大城市住房問題”成為今年的發(fā)展思路，或意味著大城市先行試點的可能性最大。

在他看來，房地產(chǎn)稅改革具有多重目標和社會意義，客觀上也有助于促進房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是改革也絕對不會簡單停留在“對多套房征稅”“打壓房價”等概念上。換句話說，房地產(chǎn)稅的改革將在“健全直接稅體系”的大框架下進行，要考慮得更為全面、客觀和長遠。

嚴躍進表示，從市場的角度來看，房地產(chǎn)稅一旦落地，將會對四類價格產(chǎn)生影響：一手房價格，如果大城市確實推進房地產(chǎn)稅改革，那么住房持有成本增加;二手房價格，類似改革下房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，這會使得市場上流通的二手房更多，容易壓低房價;土地價格，若大城市先行試點，客觀上會使得房企拿地轉(zhuǎn)移到其他地級市或弱省會城市;租賃價格，隨著市場上購房市場熱度的下降和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進而使得租金下降。