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11月13日，據媒體報道，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內容涉及保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處等六大方面共十六條具體措施。消息發(fā)布后，地產股集體上漲。似乎整個行業(yè)的春天已經來了，絕大多數房企所面臨的困難都將迎刃而解。
然而，在政策出臺后一周，再回顧A股各家地產公司的股價漲幅，卻可以發(fā)現(xiàn)差別懸殊，那些財務、健康穩(wěn)健且近期業(yè)績上佳的地產股因為獲得資本市場的追捧，能取得15%左右的漲幅，甚至更多的漲幅。而那些尚未從債務泥潭里解脫出來的公司，漲幅則只有5%。從中也可以看出投資者對利好政策的理性判斷。
股價的分化，其實也預示著未來房地產行業(yè)進一步分化的趨勢：那些穩(wěn)健的房企能憑借良好的基本面，能從廣義金融市場獲得更多的信任和扶持，取得更高質量的發(fā)展；深陷債務泥潭的房企，要徹底擺脫困境，除了靠外部的幫助，更多還是取決于自身的努力。
政策：持續(xù)送暖風
就在央行”16條”發(fā)布前的11月8日，交易商協(xié)會發(fā)文稱，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資，這是今年第三次推出民企增信融資的新政。
“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。
11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
這一政策被認為可以緩解優(yōu)質房企資金流動性壓力。
除了上述金融政策，各地還在購房門檻、購房資格、個人首套住房的按揭利率等多項政策進一步放寬，刺激房地產市場的消費需求。
市場：放量持續(xù)
實際上，經過政策利好的連續(xù)釋放，市場已經在釋放回暖信號。
根據新華財經聯(lián)合面包財經的統(tǒng)計，10月份，雖然銷售額TOP30房企的銷售額平均同比降幅達到33.37%，但已有7家房企10月銷售額同比增速為正，其中招商蛇口(001979)9月銷售額達249.35億元，同比增長50.71%，增速位列第一。綠城中國、首開股份(600376)在10月份銷售額同比增速轉正，分別同比上升7.66%、17.26%。
而在近期利好政策連續(xù)發(fā)布后，市場對樓市回暖的預期，進一步加強。
11月16日，安徽省六安市發(fā)改委發(fā)布《關于部分樓盤撤銷備案價格的通知》，六安旭輝江來、錦繡江山、力高君逸府以及皋城山莊二期4個項目均被同意撤銷重新備案價格，恢復到上次備案價格，據所提供備案價格表格顯示，重新備案價格較上次備案價格跌幅多在10%~20%。
新房備案價格的集體回調，是市場信心恢復的標志，預示著樓市即將迎來觸底反彈。
部分民企財務：已優(yōu)于國企
開發(fā)商集體上調房價，不僅僅反映出市場信心的恢復，也透視出一些企業(yè)的財務已經得到了改善，個別企業(yè)的現(xiàn)金充裕度甚至超過了老牌的國企、央企龍頭。
以濱江集團(002244)為例，截止3季度末，后者的經營性現(xiàn)金流凈額達到30.25億元，而前一年同期只有5億元出頭。3季末的經營性現(xiàn)金流凈額是同期的六倍。
同行的其他房企，如保利地產(600048)、萬科A、招商蛇口等經營性現(xiàn)金流凈額均較上一年同期有明顯的下滑。
根據濱江集團披露的信息，預售款大幅增加，是導致經營性現(xiàn)金流凈額大幅增加的主要原因，后者的預收款較年初增加了40.21%。
同樣是財務穩(wěn)健的民營企業(yè)，新城控股(601155)三季末的經營性現(xiàn)金流凈額也同樣實現(xiàn)了大幅增長，后者的經營性現(xiàn)金流入凈額達到166.5億元，而前一年同期還是凈流出8.35億元。
榮安地產(000517)的經營性現(xiàn)金流凈額也較上一年同期增長了244.78%，達到了94.28億元的凈流入。和濱江集團一樣，現(xiàn)金流流入凈額的大幅增長，也是依靠預收款大幅增加實現(xiàn)。截止9月末，類似榮安地產的預收款增幅較前一年同期增加了接近20%。
難怪，經濟學家任澤平在近期政策發(fā)布后刊文認為，民營企業(yè)的優(yōu)等生將因為政策受益，引領未來的樓市。房地產行業(yè)的企業(yè)未來將出現(xiàn)巨大的分化。
可能也正是因為這一原因，地產企業(yè)的股價在過去一周也有了明顯分化。
類似濱江、新城、榮安、保利、招商等，在過去一周內都有15%以上的價格漲幅。但同期，也有一些公司的股票漲幅只有5%左右。
股價的分化，也預示著這些企業(yè)未來的不同命運。
