世界今亮點！博鰲·現場丨奧陸資本蔡金強：不能僅救市場不救房企

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8月8日至11日，2022博鰲房地產論壇在廣州舉辦。奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強發表了《現金流看地產覆巢之局及潛在破局》的演講。

蔡金強首先指出，房地產市場沒有歲月靜好，也沒有獨善其身。不是說民企已經接近團滅，國企或半國企就可以興高采烈。現在情況是“覆巢之下豈有完卵”的局面。

從房企的經營性現金流出發，蔡金強分析了當前房地產市場面臨的困境與破局之道。他認為地產是一個資金密集的行業，看現金流是最為準確的。融資性現金流、經營性現金流和投資性現金流這三個方面中，融資性現金流和投資性現金流基本上沒有好的，決定能活多久或者說決定房企幸福指數的是經營性現金流。

但蔡金強指出，今年上半年大部分公司的經營性現金流為負，無論是最牛的央企、國企，還是半國企，民企更不用說，正數者應該是鳳毛麟角，比珍稀動物還少。而且真實的負數應該比報表還要大不少，今年下半年這個數可能還會再擴大。

他分析道，經營性現金流的流入有銷售回款，現在前100的地產公司銷售是跌至了49%，前10也跌了40%，在銷售回款方面連去年同期的一半都沒有。而流出主要包括土地款、建安、利息、稅費跟三項費用及其它，這5個大項里面，有兩個是省不了錢的，一個是建安，一個是利息。建安占經營性現金流通常比例大概是40%到60%左右，如果是前10大的公司可能是30%多到60%左右。土地款方面，今年房企拍地已經非常少，現在前10的地產公司買地金額只有以前的大概3、4成左右。

蔡金強認為，去年住宅的銷售總規模是16萬億，今年上半年是5萬多億。如果不進行一個及時的策略上的變化，仍然堅持救市場不救企業，住宅市場的銷售規模就會從去年的16萬以降到今年的10萬億，降到明年的7、8萬億。

蔡金強指出，等銷售的大幅快速回暖，時間上已經等不及，必須在融資端，融資性現金流進行當機立斷的補充，也就是必須救企業，甚至是優質的民企。應該要重建市場的信心跟信用，在整個大的游戲里面，房企是作為鏈條連接地方政府、供應商、建筑、金融機構和買房人，民企在這里面占了6成，如果民企團滅，這個市場就不會繼續下去。