(資料圖片僅供參考)
銷售數據下滑，資金回籠放緩，拿地興致不高，地產行業(yè)下半年開局依舊艱難。
今年以來，超210家房地產企業(yè)破產，15家知名房企陷入流動性危機，下半年還有超過3100億的房企債務到期......
雪上加霜的是，作為主要回款來源的銷售端仍然難見起色，除了少數幾個熱門城市，地產整體仍然呈現低迷的態(tài)勢。望穿秋水的房企們，何時能見到市場回暖的曙光？
銷售額腰斬
千億企業(yè)數量大幅減少
7月31日，多家機構公布2022年前7個月百強房企銷售情況。整體來看，房企銷售情況仍然非常不樂觀。
1-7月，TOP100房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅較上月收窄1.3個百分點；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。TOP100房企權益銷售額均值為301.5億元，權益銷售面積均值為198.9萬平方米，同比分別下降48.7%和52.2%。
圖：2021年至2022年1-7月TOP100房企累計銷售額及增速情況
數據來源：中指數據CREIS
從房企體量來分析，不同陣營企業(yè)數量均有較大變化，千億企業(yè)數量大幅減少，第三陣營企業(yè)數量微增。具體來看，千億以上陣營10家，較去年同期減少11家，銷售額均值1717.5億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)11家，較去年同期減少18家，銷售額均值670.6億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)19家，較去年同期微增2家，銷售額均值380.6億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為51家，較去年同期減少18家，銷售額均值182.4億元。
表：2022年1-7月各陣營銷售額門檻值情況
數據來源：中指數據CREIS
2022年1-7月，TOP100門檻值為83.6億元。其中，TOP10房企門檻值為1031.4億元，較上年下降45.1%；TOP30房企門檻值為374.2億元，較上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%。
拿地同比下降55.6%
保利發(fā)展拿地兇猛
回款緊張、現金流緊縮之下，多數房企選擇采取“謹投資、促銷售”的策略。
2022年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額8024億元，拿地規(guī)模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4個百分點。TOP100門檻值為24億元，較上年同期下降21億元，TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為41.2%。
圖：2021-2022年7月50家代表房企每月拿地總額
數據來源：中指數據CREIS
從新增貨值來看，保利發(fā)展、招商蛇口(001979)和濱江集團(002244)占據榜單前三位。2022年1-7月，保利發(fā)展以累計新增貨值1571億元占據榜單第一；招商蛇口和濱江集團緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為1093億元和911億元。TOP10企業(yè)1-7月新增貨值總額8449億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，新增貨值門檻為495億元。
房企拿地分化顯著，50家代表企業(yè)拿地額同比持續(xù)下降。2022年7月，50家代表房企拿地總額同比下降5.2%，增速繼續(xù)維持收窄態(tài)勢。
2022年7月，上海、南京、廣州、無錫、成都、長沙、重慶等熱點城市進行了第二批集中供地，房企拿地投資力度保持平穩(wěn)，環(huán)比小幅下降。但由于上年同期基數較低，7月拿地金額同比降幅收窄。具體來看，50家代表企業(yè)內部分化顯著，國央企和地方城投依然是本輪集中土拍的成交主力軍，如華潤置地、保利發(fā)展、華發(fā)股份(600325)等企業(yè)在上述熱點城市深耕意圖明顯且收獲頗豐，同時龍湖集團、新城控股(601155)等民企在熱點城市也有所收獲。
分城市來看，二線城市房企拿地占比最高，城市群中長三角居首位。從布局城市等級來看，50家代表房企2022年1-7月在二線城市的投資面積占比最高，為63.2%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達到43.6%。
圖：2022年1-7月50家代表房企拿地面積城市等級、區(qū)域分布情況
數據來源：中指數據CREIS
對于土拍市場，克而瑞指出，整體投資氛圍冷清之下，22城各地在地塊掛牌階段，降門檻、降地價的現象時有發(fā)生，也體現了政府愿意通過讓利的方式刺激房企拿地，以及持土地市場穩(wěn)定運行的決心。但是對于房企來說，拿地時測算盈利空間固然重要，但是在拿地時還需要進一步對銷售、去化等方面的研判，如果項目去化困難，則盈利難以實現。
政策利好疊加需求釋放
樓市何時回溫？
進入2022年以來，調控政策繼續(xù)秉持放松姿態(tài)，地方政府對“四限”政策不斷放松，并逐步由三四線城市向一二線城市遞進。與此同時，信貸政策進一步放松，多數城市的首套房利率已經低于5%。7月28日，政治局會議強調，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。
政策是否已經見底，樓市接下來何去何從？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，下半年會是一個政策工具鞏固、消化、細化、實化的過程。上半年房地產政策密集但效果弱于預期，所以下半年要在政策落實中用足用好，讓政策最大化發(fā)揮效應，促進房地產市場的健康發(fā)展。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰則表示，在信貸和住房政策支持下，住房需求釋放將帶動樓市繼續(xù)修復。劉麗杰預計，下半年二手房月度成交量同比將保持增長，價格逐步趨穩(wěn)；并且隨著監(jiān)管部門對在建項目的監(jiān)管更加健全，新房市場也將進一步修復。
克而瑞認為，地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或將全面取消“四限”，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民購房消費，穩(wěn)定市場預期。
展望下月，在政策暖風下，房地產市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。各城市市場仍將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續(xù)，成交或將高位保持。其二，救市政策力度加碼城市，短期成交或將穩(wěn)中有升。其三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，短期市場觀望情緒加重，成交或將轉入下降通道。其四，多數三四線城市市場或將艱難探底，成交或將持續(xù)低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。
附：
2022年1-7月中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績排行榜
2022年1-7月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜
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