城市更新變局 房企的策略適配與優(yōu)化 | 共建師

編者按

近年來，隨著城市化進(jìn)程不斷加速，城市發(fā)展中的各種問題浮出水面，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發(fā)展提供新的增長點。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中61%涉足城市更新。

存量時代下，房企是如何布局城市更新的？城市更新作為補(bǔ)民生短板的重要舉措，城更企業(yè)應(yīng)該扮演好怎樣的角色？他們又是如何以城市發(fā)展共建者身份與城市共生共融的？

和訊網(wǎng)推出《城市更新·共建師》專題，揭秘城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展脈絡(luò)，記錄深度參與并推動城市更新發(fā)展的企業(yè)。

4月22日，時代中國發(fā)布的公告顯示，已安排匯出兌付4月底到期的兩筆美元債的資金。此前，時代中國被傳出向政府申請支持退出廣州幾個舊改項目，有分析指出企業(yè)退出項目是需將退款用于償還美元債，隨著這兩筆債務(wù)的兌付，這一傳聞也不攻自破。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，在當(dāng)下敏感的大環(huán)境下，房企的任何風(fēng)吹草動都能撩撥市場敏感的神經(jīng)，都會往資金緊張，償還債務(wù)的方向關(guān)聯(lián)。從發(fā)展策略方面看，時代中國退出部分舊改項目的舉動，是對政策及市場變化的長遠(yuǎn)應(yīng)對措施，也與公司2022年目標(biāo)低至650億元一脈相承。

身處百年大變局之中，房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，以適應(yīng)變化局勢。作為城市建設(shè)的重要實現(xiàn)途徑，自住建部出臺禁止“大拆大建”政策半年以來，各地城市更新政策在持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，廣州明確要求避免“大干快上”，推動城市更新項目的有序進(jìn)行。

房企作為城市更新的重要參與主體，伴隨政策調(diào)整與樓市下行態(tài)勢，房企綜合考量自身的資金鏈安全等因素，其城市更新策略也在實踐中進(jìn)行調(diào)整并探索新方向。

因城市更新耗時較長，資金沉淀較多，有房企選擇引入合作方共同開發(fā)，引入資本緩解現(xiàn)金流壓力，同時也有房企有的放矢，集中資源做好優(yōu)質(zhì)項目。

在城市更新領(lǐng)域深耕十余載的時代中國此前在回復(fù)媒體時也表示，該企業(yè)會因應(yīng)變化定期對存量城市更新項目進(jìn)行審視，不斷調(diào)整其城市更新策略。在當(dāng)前房地產(chǎn)環(huán)境下，時代中國的策略調(diào)整具備行業(yè)代表意義。

變局與策略調(diào)整

變化和調(diào)整，是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的一種常態(tài)。

為了更好的推進(jìn)城市發(fā)展，各地城市更新政策在住建部“大拆大建”下禁令下做出了動態(tài)調(diào)整。以廣州為例，于去年對部分城市更新項目和范圍進(jìn)行規(guī)范，嚴(yán)控大規(guī)模拆遷；在城市更新規(guī)劃編制及管理方面，進(jìn)行模式創(chuàng)新，以國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)高質(zhì)量城市更新。

政策調(diào)整下，房企在城市更新的發(fā)展模式亦要隨之調(diào)整，并進(jìn)行模式創(chuàng)新，滿足城市發(fā)展需求。同時，城市更新項目前期投入時間和資金成本較高，沉淀大量資金。在深度調(diào)整中，已有部分房企承受了一定的資金壓力。

從外部的環(huán)境變化、政策要求，以及自身內(nèi)部的狀態(tài)看，均要求房企的城市更新策略進(jìn)行調(diào)整，數(shù)量上不能貪多求快，單個項目不再進(jìn)行大規(guī)模拆建，以做精做強(qiáng)為方向。

公開信息顯示，已有多家房企對城市更新業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整。包括中國奧園、佳兆業(yè)、合景泰富等多家房企引入合作方，共建城市更新項目。同時，行業(yè)鼓勵更多元的主體以及資本方面入局城市更新領(lǐng)域，保障城市更新項目持續(xù)推進(jìn)，推動城市發(fā)展。

面對城市更新政策與市場變化，以及企業(yè)自身經(jīng)營的變化，時代中國也在調(diào)整其城市更新策略，定期動態(tài)審視存量的更新儲備項目，從區(qū)位價值、經(jīng)營數(shù)據(jù)、資金投放、項目進(jìn)展等方面進(jìn)行綜合研判，進(jìn)行分類推進(jìn)。持續(xù)推進(jìn)高價值項目，對不符合戰(zhàn)略定位的項目進(jìn)行逐步優(yōu)化調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士指出，時代中國在城市更新方面的調(diào)整是符合當(dāng)下內(nèi)外部環(huán)境的。同時，優(yōu)選項目分類推進(jìn)能夠回籠部分資金，在資源投入到優(yōu)質(zhì)項目，可實現(xiàn)資源更優(yōu)配置，也能避免大規(guī)模推進(jìn)形成的資金壓力，其分類推進(jìn)的運行策略在當(dāng)前的市場環(huán)境下具有一定的行業(yè)參考意義。

資源整合與模式創(chuàng)新

除了在發(fā)展節(jié)奏方面進(jìn)行調(diào)整，政策對城市更新提出新要求，參與主體更需要關(guān)注項目建設(shè)運營的質(zhì)量。城市更新作為一項長期推進(jìn)的工作，未來具有龐大的市場前景與潛力，只有符合新要求，能夠為城市發(fā)展做出積極探索的參與主體，才能穩(wěn)操該項業(yè)務(wù)的合格券。

以時代中國為例，據(jù)了解，時代中國入局城市更新領(lǐng)域十余年，目前在9個城市擁有約135個處于不同發(fā)展階段的城市更新項目，潛在預(yù)計總貨值超過1萬億。

如能順利轉(zhuǎn)化上述城市更新項目，對于時代中國而言，能夠有效的增厚資產(chǎn)和利潤；但同時更應(yīng)該注意到，城市更新也是一個動態(tài)變化的市場，只有將項目轉(zhuǎn)化成土儲并將項目打造成功了，才算完成了改造。

城市更新是一個開放的市場，房企運營的已有城市更新項目的成效，關(guān)系到其未來的可持續(xù)發(fā)展。每一個成功的項目都是房企強(qiáng)化其在城市更新領(lǐng)域競爭力的名片，反之，項目運營失敗，則會削弱其競爭力。

決意在城市更新領(lǐng)域持續(xù)深耕企業(yè)，除了過往經(jīng)驗的積累，同時更要進(jìn)行模式創(chuàng)新，強(qiáng)化資源整合能力，提升自身在城市更新領(lǐng)域的競爭力。

據(jù)了解，時代中國擁有十多年的舊改經(jīng)驗，同時打造了專門的城市更新團(tuán)隊，擁有一套標(biāo)準(zhǔn)化的改造流程及實操指引，在項目推進(jìn)過程具備協(xié)調(diào)和解決各方問題的能力。

時代中國涉及住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等業(yè)態(tài)，并且擁有3個國家級及市級孵化器，戰(zhàn)略合作企業(yè)達(dá)2200余家，在資源整合及產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展方面擁有相當(dāng)豐富的經(jīng)驗。

同時，時代中國推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，擁有完整的城市更新轉(zhuǎn)化數(shù)字體系，這些都是國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)高質(zhì)量城市更新所需要的能力。

企業(yè)發(fā)展是在變化中實現(xiàn)的，從目前看，時代中國具有打造城市更新業(yè)務(wù)的能力。但城市更新作為其核心業(yè)務(wù)之一，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，更需要跟隨變化不斷調(diào)整策略夯實內(nèi)功，方能穿越周期。

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